Si quieres vender un piso, o comprarlo, te encontrarás con dos términos en el camino, casi seguro; el contrato de reserva, y el contrato de compraventa con arras. Ambos son contratos parecidos pero con efectos diferentes, mientras que la reserva es meramente un acto preparatorio o preliminar, la compraventa con arras trata de garantizar que se llevará a cabo una compraventa y, que de no celebrarse, exista una indemnización a pagar por la parte que se eche atrás. Vamos a ver qué es cada cosa, y qué les diferencia.

El contrato de reserva

En el contrato de reserva de una vivienda, el comprador entrega una señal a cambio de que el vendedor saque la vivienda del mercado, es decir, que no busque ni contacte con otros compradores, y se la reserve durante un tiempo. El contrato de reserva establece ya una fecha límite para firmar la compraventa privada o ante notario.

Si el comprador incumple el contrato, pierde la señal, como compensación de daños y perjuicios para el vendedor, por haber tenido la vivienda fuera del mercado un tiempo.

El contrato de compraventa con arras

Con la firma de éste se produce la perfección del contrato, esto es, hay pleno acuerdo entre el precio y la cosa objeto del contrato. En la compraventa se puede introducir un pacto que son las arras, de las cuales hay tres modalidades:

• Cláusula de arras penitenciales: Esta cláusula permite al vendedor y al comprador “echarse atrás” o desistir, pero si es el primero tiene que devolver el doble de la cantidad que el comprador (si entregó 10.000.-€ devolverá 20.000.-€). Si es el comprador el que se echa atrás, pierde esta la cantidad. Este tipo de contrato de arras aparece en el artículo 1.454 del Código Civil.
• Cláusula de arras confirmatorias: En el caso de las arras confirmatorias, no podemos echarnos atrás, porque se consideraría un incumplimiento contractual, y nos lo podrían reclamar legalmente así como daños u perjuicios.
• Cláusula de arras penales: su función es garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa, pero no son un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal sino que fijan anticipadamente la penalización por no comprar o vender, según la parte que incumpla. Y además no permite al incumplidor resolver el contrato, sino que debe cumplirse igualmente.
   

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras?

La diferencia más importante es que el contrato de reserva no aparece en el Código Civil, como sí lo hace el de arras, así que si surge un conflicto, su resolución dependerá de lo pactado en el contrato. 

Sin embargo, la firma de un contrato de reserva es una buena forma de retirar el inmueble del tráfico inmobiliario y evitar que el propietario lo venda a un tercero, hasta firmar el contrato de arras dónde quedará perfectamente definido el contrato de compraventa. De hecho, este tipo de contrato se usa habitualmente en la compra de vivienda sobre plano.

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