La posibilidad de tener que llevar a cabo una extinción de condominio puede generar dudas y preguntas en torno a los pasos que se deben seguir, los requisitos legales y las consecuencias de este proceso. En este artículo, te daremos toda la información necesaria sobre la extinción de condominio en la venta de tu piso, para que puedas tomar decisiones informadas y evitar sorpresas desagradables en el camino. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la extinción del condominio?

La extinción de condominio es un proceso legal que se lleva a cabo para la división y distribución de una propiedad que es propiedad de dos o más personas en partes iguales. La extinción del condominio puede ser necesaria en situaciones en las que las partes involucradas ya no desean compartir la propiedad o cuando se necesita una división física de la propiedad para venderla o transferirla a otra persona.

Durante el proceso de extinción de condominio, se establecen las partes que corresponden a cada propietario de la propiedad y se transfiere la titularidad a cada uno de ellos. Este proceso se lleva a cabo ante notario y requiere de la presencia de todos los propietarios o sus representantes legales.

 

¿En qué situaciones se pide la extinción de condominio?

División de bienes 

Cuando una pareja se separa o se divorcia, los bienes que se poseen en común deben dividirse entre los cónyuges. En este caso, la extinción de condominio permite la división de la propiedad en partes iguales para que cada uno de los cónyuges obtenga su parte proporcional de la propiedad.
 

Herencia

Cuando una propiedad es heredada por varias personas, la extinción de condominio puede ser necesaria para dividirla entre los herederos y permitir que cada uno de ellos tenga su parte proporcional de la propiedad.
 

Desacuerdo entre propietarios

Cuando los propietarios de una propiedad no están de acuerdo sobre el uso y/o la distribución de la propiedad, la extinción de condominio puede ser una solución para dividirla y que cada uno de los propietarios tenga su parte proporcional de la propiedad.
 

Venta de la propiedad

Si los propietarios quieren vender la propiedad y es necesario dividirla para que cada uno pueda vender su parte por separado, la extinción de condominio es el proceso legal necesario para la división y distribución de la propiedad.
 

Cambio de régimen legal de la propiedad

En algunas situaciones, puede ser necesario cambiar el régimen legal de una propiedad horizontal (condominio) a una propiedad indivisa. En este caso, se requiere la extinción de condominio para que cada propietario adquiera su parte proporcional de la propiedad.

¿Quién pide la extinción del condominio?

Cuando varias personas comparten la propiedad de un inmueble, se crea lo que se llama un condominio. Pero a veces los copropietarios deciden que quieren dejar de compartir la propiedad y separarse. En ese caso, cualquiera de ellos puede solicitar la terminación del condominio.

Es decir, si tú eres copropietario de una propiedad en condominio, puedes pedir que se termine el acuerdo y que se liquiden las partes correspondientes a cada uno. Incluso, si un copropietario fallece, sus herederos también pueden solicitar la terminación del condominio.

Es importante mencionar que para que esto suceda, todos los copropietarios deben estar de acuerdo o, si hay conflicto, se necesita la intervención de un juez. Así que, si quieres terminar con un condominio, necesitarás el apoyo de los demás copropietarios o la ayuda de un juez.

Tipos de extinción de condominio

Hay dos tipos principales de extinción de condominio, que son:

• Extinción por mutuo acuerdo, donde los copropietarios llegan a un acuerdo sobre cómo dividir la cosa común, y uno de los copropietarios puede recibir una indemnización y vender su parte al otro copropietario. Esto suele ocurrir en casos de separación o divorcio, donde uno de los cónyuges se queda con la vivienda y compensa al otro. 
  
   
• Extinción por división, que se produce cuando los copropietarios solicitan la división del condominio. Esto puede ocurrir cuando el bien es divisible materialmente o cuando se constituye una propiedad horizontal. También puede darse el caso de que ninguno de los copropietarios quiera el bien, en cuyo caso se procede a su venta y reparto posterior.

Este último caso es común en herencias, cuando uno de los herederos recibe la propiedad de una vivienda y compensa al resto.

Requisitos para realizar una extinción de condominio 

Es importante que tengas en cuenta los requisitos que se deben cumplir para llevar a cabo este proceso de manera correcta y legal.

• Que exista un condominio sobre un bien, es decir, que haya varios copropietarios que tengan una cuota indivisa sobre el mismo.
   
• Que haya una situación justificada para que se proceda a la disolución del condominio, como por ejemplo un divorcio o separación de una pareja o un matrimonio en régimen de gananciales o una herencia compartida.
   
• Que haya un acuerdo entre los copropietarios sobre cómo extinguir el condominio, ya sea mediante la adjudicación del bien a uno de ellos con compensación económica a los demás, la división material del bien si es posible o la venta del bien y el reparto del precio.
   
• Que se formalice el acuerdo mediante escritura pública ante notario, en la que se establezca la transmisión de la parte correspondiente de la propiedad al otro propietario o la división o venta del bien.
   
• Que se liquiden los impuestos correspondientes a la operación, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal.

Extinción de condominio precio ¿Quién lo paga?

Si estás pensando en solicitar la extinción de condominio, es importante que tengas en cuenta que este proceso conlleva ciertos gastos. El precio de la extinción de condominio dependerá de varios factores, como:

• Los gastos notariales y registrales: suelen rondar el 0,5% del valor del inmueble. Esto significa que, si el valor de la propiedad en condominio es de 120.000 €, los gastos notariales y registrales serían alrededor de 600 €.
   
• Los honorarios del abogado: dependerán de la vía que se escoja para tramitar el procedimiento (notarial o judicial) y de la complejidad que lleve asociada. Los precios suelen oscilar entre 500 € y 1.500 €, pero pueden ser más altos o más bajos según el caso.
   
• Los impuestos: En particular, hay que considerar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). 
  
  
  • El ITP se aplica cuando hay una compensación económica entre los copropietarios por la adjudicación del bien. 
     
  • El AJD se aplica cuando no hay compensación económica o cuando ésta es inferior al valor real del bien. 
     
  • El IRPF se aplica cuando hay una ganancia o pérdida patrimonial por la extinción del condominio.

¿Quién paga la escritura de extinción de condominio?

Los costes de la escritura notarial de compra-venta suelen ser asumidos por los copropietarios de forma proporcional a su participación en el condominio. Es decir, cada uno de los copropietarios deberá pagar una parte proporcional del coste total de la escritura notarial.

También hay que tener en cuenta que estos costes se pueden negociar y pueden dejarse por escrito lo acordado.

Consecuencias de la extinción de condominio

La extinción del condominio a la hora de vender un piso, puede traer también una serie de consecuencias que hay que tener en cuenta. Estas consecuencias pueden ser:

• Posibles conflictos con los copropietarios: si no se llega a un acuerdo satisfactorio con los copropietarios sobre cómo extinguir el condominio y cómo se repartirá la propiedad del bien, esto puede generar conflictos legales entre los copropietarios y retrasar el proceso de venta del piso.
   
• Gastos adicionales: puede generar gastos adicionales, como los honorarios del notario, los gastos de la escritura pública y los impuestos correspondientes a la operación. Estos costos deben ser asumidos por los copropietarios.
   
• Pérdida de valor: En algunos casos, puede llevar a una pérdida de valor del piso, especialmente si la división material del bien no es posible o si la adjudicación del bien a uno de los copropietarios no es equitativa. Esto puede disuadir a posibles compradores y hacer que sea más difícil vender el piso.
  
   

Extinción de condominio con hipoteca

Si tienes una hipoteca y deseas hacer una extinción de condominio, hay algunas consideraciones importantes a tener en cuenta.

En primer lugar, la parte que cede su propiedad recibirá una compensación económica por ello, que puede ser en efectivo o asumiendo la totalidad de la deuda hipotecaria existente.

Sin embargo, para que la extinción de condominio sea efectiva, la entidad financiera debe estar de acuerdo y aprobar un nuevo préstamo sin la participación del cedente. Para ello, se requiere que el cesionario tenga solvencia suficiente para hacer frente al pago de la hipoteca.

Una vez acordadas las condiciones de la extinción de condominio, se debe formalizar ante notario y liquidar los impuestos correspondientes. El impuesto más importante a tener en cuenta es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Caso práctico: extinción de condominio

Pongamos un ejemplo de extinción de condominio:

Dos hermanos, Marta y Juan, heredan un piso de su abuela, que está valorado en 200.000€ y tienen una hipoteca pendiente de 80.000€. Ambos hermanos quieren poner fin al condominio y cada uno quiere quedarse con el piso.

Para ello, Marta y Juan acuerdan que Marta se quedará con el piso y asumirá la totalidad de la hipoteca. Como contraprestación, Juan recibirá una compensación económica de 60.000€, que se pagará con el dinero que Marta tiene ahorrado en su cuenta bancaria.

Una vez acordado el reparto, Marta acude a la entidad financiera que les concedió la hipoteca para informarles de su intención de extinguir el condominio y asumir la totalidad de la deuda. La entidad financiera analiza la situación y comprueba que Marta tiene solvencia suficiente para hacer frente al pago de la hipoteca. En consecuencia, la entidad acepta que Marta se quede con el piso y asuma la deuda.

Después, Marta y Juan acuden a un notario para formalizar la extinción del condominio y liquidar los impuestos correspondientes. En este caso, tendrán que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en su comunidad autónoma es del 8%. Además, tendrán que abonar los gastos notariales y registrales, así como los honorarios del abogado si han decidido contar con uno para llevar a cabo el proceso.

Una vez hecho todo esto, Marta se convierte en la única propietaria del piso y asume la totalidad de la hipoteca, mientras que Juan recibe una compensación económica a cambio de ceder su participación en el bien.

Extinción de condominio entre hermanos sin compensación económica

La extinción de condominio entre hermanos sin compensación económica se da cuando uno de los hermanos desea quedarse con un bien indivisible que heredaron y los demás renuncian a su parte. 

Sin embargo, esta operación tiene implicaciones fiscales importantes ya que se considera una donación, por lo que el hermano que recibe el bien deberá pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Además, los hermanos que ceden su parte podrían tener una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

Es recomendable hacer una extinción de condominio con compensación económica, donde el hermano que se queda con el bien pague una cantidad proporcional a la participación de los demás.

Extinción de condominio con compensación económica

Esta operación implica que la propiedad pase a ser titularidad exclusiva de uno de los copropietarios, mientras que los demás reciben una compensación económica proporcional a su participación en el condominio.

La extinción de condominio con compensación económica es especialmente útil en situaciones en las que los copropietarios no pueden o no quieren seguir compartiendo la propiedad. 

Por ejemplo, si dos hermanos heredan una casa y uno de ellos desea quedársela, puede realizar esta operación mediante una escritura notarial de compra-venta en la que se establezca la transmisión de la parte correspondiente de la propiedad al otro propietario.

Es importante destacar que, en una extinción de condominio con compensación económica, es habitual que exista una indemnización para el copropietario que cede su parte de la propiedad. No obstante, en caso de que se produzca una extinción de condominio sin compensación económica, esta transacción podría ser considerada por Hacienda como una donación oculta y gravada como tal.

Después de leer todo lo que necesitas saber sobre la extinción de condominio, queremos hacerte saber desde Lemonline que, si hay algún concepto que no te ha quedado lo suficientemente claro, puedes contactar con nosotros a través de nuestra web, y resolveremos todas tus dudas acerca de la venta de tu piso con extinción de condominio.