¿Estás pensando en comprar o vender un terreno o una propiedad? Antes de hacerlo, es importante tener en cuenta la existencia de un impuesto que podría afectar significativamente el valor de la operación: la plusvalía municipal. Aunque su nombre suena a algo muy técnico, en realidad se trata de un impuesto que puede tener un gran impacto en tus finanzas personales. 

En este artículo te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre la plusvalía municipal, desde su cálculo hasta las posibles exenciones que puedes solicitar. Además, te ofreceremos un ejemplo sencillo y fácil de entender para que puedas aplicar lo aprendido a tu caso particular. ¡Sigue leyendo!
 

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que se cobra cuando se produce una ganancia económica en la transmisión de un bien inmueble. Este impuesto se aplica en España y su objetivo es gravar el incremento del valor del suelo que se produce cuando se vende o se transfiere una propiedad.

Es importante destacar que la plusvalía municipal se cobra en el momento de la transmisión, es decir, cuando se vende o se hereda un bien inmueble. Por lo tanto, si un propietario mantiene la propiedad sin venderla, no tiene que pagar la plusvalía municipal.

La plusvalía municipal es un impuesto municipal y, por lo tanto, cada ayuntamiento tiene la potestad de establecer sus propias tarifas y normativas. Esto significa que las reglas y las tarifas pueden variar dependiendo de la ubicación de la propiedad.

 

¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal?

Aunque la plusvalía municipal es un impuesto que se aplica a la mayoría de las transmisiones de bienes inmuebles, hay algunas situaciones en las que el propietario puede estar exento de pagarlo.

Las transmisiones de bienes inmuebles realizadas entre cónyuges o entre padres e hijos están exentas de pagar la plusvalía municipal. Esta exención también se aplica en caso de transmisión por herencia.

Propietarios que hayan vendido su propiedad por un precio inferior al que la adquirieron. Esto ocurre cuando se produce una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no hay ganancia que gravar.

Entidades sin fines lucrativos que tengan derecho a la exención del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Algunos ayuntamientos pueden establecer otras exenciones o bonificaciones en el pago de la plusvalía municipal en función de circunstancias específicas, como por ejemplo la vivienda habitual, las viviendas protegidas o el tipo de transmisión.

 

¿Cuánto se paga de plusvalía?

El importe que se paga en concepto de plusvalía municipal varía en función del valor catastral del terreno y del tiempo que el propietario ha tenido la propiedad.

El cálculo de la plusvalía municipal se realiza sobre el incremento del valor del terreno desde la fecha de adquisición hasta la fecha de la transmisión. El porcentaje que se aplica a este incremento varía en función de la normativa municipal y puede oscilar entre el 3% y el 30%.

Además, en algunos casos, los ayuntamientos pueden aplicar un coeficiente corrector que tenga en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.

Cómo calcular la plusvalía: ejemplo

Supongamos que María adquirió un piso en un municipio por 150.000 euros en el año 2008. Quince años después, en el año 2023, decide vender el piso por 200.000 euros.

Para calcular la plusvalía municipal que deberá pagar María, se debe tener en cuenta el incremento del valor del piso en estos quince años. En este caso, se puede estimar que el valor catastral del piso en el momento de la adquisición era de 120.000 euros y en el momento de la transmisión era de 180.000 euros.

Por lo tanto, el incremento del valor del piso es de 60.000 euros (180.000 euros - 120.000 euros). Supongamos que el ayuntamiento donde se encuentra el piso aplica un porcentaje del 15% sobre el incremento del valor del piso para calcular la plusvalía municipal.

En este caso, la plusvalía municipal que deberá pagar María sería de 9.000 euros (60.000 euros x 15%).
 

¿Y cómo sé el incremento del valor?

El incremento del valor del piso se puede conocer restando el valor catastral del piso en el momento de la adquisición del valor catastral del piso en el momento de la transmisión.

El valor catastral del piso en ambos momentos se puede obtener en la Dirección General del Catastro o en el ayuntamiento correspondiente. Es importante tener en cuenta que el valor catastral del piso se compone de dos partes: el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.

Por lo tanto, para conocer el incremento del valor del piso es necesario conocer el valor catastral del suelo y el de la construcción en ambos momentos (adquisición y transmisión).

 

¿Cómo calcular la plusvalía de una herencia?

El cálculo de la plusvalía municipal en una herencia puede ser un poco más complejo que en otras situaciones. A continuación te explicamos los pasos que se deben seguir para realizar el cálculo de forma correcta:

1. Determinar el valor del terreno en el momento del fallecimiento del causante: Lo primero que se debe hacer es conocer el valor catastral del terreno en el momento del fallecimiento del causante. Este valor lo puedes obtener en la Dirección General del Catastro o en el ayuntamiento correspondiente.
    
2. Conocer el valor de adquisición del terreno por parte del causante: En el caso de una herencia, es necesario conocer el valor de adquisición del terreno por parte del causante. Este valor se puede obtener en el momento de la escritura de la compraventa del terreno o en el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) del causante.
    
3. Calcular el incremento del valor del terreno: Para calcular el incremento del valor del terreno, se debe restar el valor de adquisición del terreno por parte del causante al valor del terreno en el momento del fallecimiento del causante.
    
4. Calcular el tiempo transcurrido desde la adquisición del terreno hasta el fallecimiento del causante: Es importante conocer el tiempo transcurrido desde la adquisición del terreno hasta el fallecimiento del causante, ya que este tiempo se utilizará para aplicar el coeficiente de actualización.
    
5. Aplicar el coeficiente de actualización: El coeficiente de actualización es un factor que se utiliza para actualizar el valor de adquisición del terreno, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión. Este coeficiente se puede obtener en la normativa fiscal correspondiente.
    
6. Aplicar el porcentaje de gravamen que establece la normativa municipal: Finalmente, se debe aplicar el porcentaje de gravamen que establece la normativa municipal correspondiente para calcular la plusvalía municipal a pagar.
   
    

Cómo calcular la plusvalía municipal en una herencia: ejemplo

Supongamos que un padre adquirió un terreno por un valor de 100.000 euros en el año 2000. En el momento de su fallecimiento, el valor catastral del terreno es de 150.000 euros (incremento del valor del terreno de 50.000 euros).

Además, supongamos que el padre fallece en el año 2022 y el coeficiente de actualización correspondiente es de 1,5. El tiempo transcurrido desde la adquisición del terreno hasta el fallecimiento del causante es de 22 años.

Para calcular la plusvalía municipal en este caso, se debería seguir los siguientes pasos:

Incremento del valor del terreno: 150.000 euros - 100.000 euros = 50.000 euros

Aplicación del coeficiente de actualización: 100.000 euros x 1,5 = 150.000 euros

Base imponible: 50.000 euros

Aplicación del porcentaje de gravamen: Supongamos que el porcentaje de gravamen en el ayuntamiento correspondiente es del 25%. En este caso, la plusvalía municipal a pagar sería de 12.500 euros (50.000 euros x 25%).
 

En conclusión, la plusvalía municipal es un impuesto que puede tener un impacto significativo en el valor de una operación inmobiliaria. Aunque su cálculo pueda parecer complicado, entender los factores que influyen en el incremento del valor del terreno o de la propiedad puede ayudarte a tomar decisiones informadas y evitar sorpresas desagradables en el futuro.
 

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