Nueva ley de vivienda: Qué es, medidas y entrada en vigor

La Ley de Vivienda de 2023, que entró en vigor el 26 de mayo tras su aprobación definitiva en abril, ha introducido cambios significativos en el panorama inmobiliario español. Esta legislación aborda una serie de aspectos cruciales que afectan tanto a propietarios como a inquilinos, y ha provocado un cambio de paradigma en el sector del alquiler.

Con la introducción de nuevas regulaciones, como la definición de "gran tenedor" y las restricciones en las "áreas de alta tensión del mercado inmobiliario", algunos propietarios pueden estar reconsiderando su estrategia. ¿Es el alquiler todavía la opción más rentable, o es el momento de considerar la venta?

En este artículo, exploraremos en profundidad los puntos más destacados de la nueva Ley de Vivienda de 2023, y cómo estos cambios podrían influir en la decisión de un propietario de continuar alquilando o de vender su propiedad.

¿Qué es la ley de vivienda?

La Ley de Vivienda de 2023 es una legislación promulgada por el Gobierno de España con el objetivo principal de establecer un marco normativo que garantice el derecho de todas las personas a disfrutar de una vivienda digna y asequible. En un país donde el acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío para numerosos ciudadanos, esta ley busca abordar y mitigar las dificultades que enfrentan diversos colectivos en la consecución de un hogar.

La Ley de Vivienda de 2023 se centra en dar apoyo a aquellos grupos de la sociedad que encuentran mayores obstáculos para acceder a una vivienda adecuada. Para lograrlo, se han establecido una serie de medidas concretas que buscan equilibrar y regular el mercado inmobiliario, así como fomentar la construcción de viviendas de carácter público.

La Ley de Vivienda de 2023 fue aprobada y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Desde su implementación, ha introducido cambios significativos en el panorama inmobiliario español, afectando tanto a propietarios como a inquilinos. Con su enfoque en la protección de los inquilinos, la regulación de los precios de la vivienda y el fomento de la oferta de viviendas en alquiler, esta ley tiene el potencial de tener un impacto duradero en el sector de la vivienda en España.

¿Qué regula y qué medidas tiene la nueva ley de vivienda?

La nueva ley de vivienda es una regulación que aborda el derecho fundamental de todas las personas a disponer de una vivienda digna y asequible, y tiene como objetivo principal facilitar el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables de la sociedad. En este sentido, la ley establece una serie de medidas concretas destinadas a promover un mercado inmobiliario más equitativo y a garantizar la protección de los derechos de los ciudadanos en relación a la vivienda.
 

1. Cambios en la responsabilidad de los honorarios de la agencia Inmobiliaria

En un esfuerzo por proteger los intereses de los inquilinos, la nueva ley establece que los honorarios de la agencia inmobiliaria deben ser pagados por el propietario. Este cambio significa que los inquilinos ya no tendrán que preocuparse por los costes adicionales de la comisión inmobiliaria, lo que puede aliviar significativamente la carga financiera de alquilar una propiedad.
 

2. Regulación mejorada en las “Áreas de Alta Tensión del Mercado Inmobiliario”

La Ley de Vivienda de 2023 introduce el concepto de “zonas de mercado residencial tensionado”. Estas son áreas donde el precio de la vivienda o del alquiler es tan alto que las familias tienen dificultades para acceder a una vivienda digna. Las autoridades de las comunidades autónomas tienen la facultad de declarar estas zonas, lo que permite una mayor regulación y control sobre los precios de la vivienda en estas áreas. 

Para que una zona se declare tensionada, deberá cumplir uno de dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
 

3. Cambios en la definición de Gran Tenedor

La definición de un "gran propietario" también ha sido revisada. Anteriormente, un gran propietario era aquel que poseía 10 inmuebles o más, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Sin embargo, la nueva ley permite a las comunidades autónomas reducir este límite a 5 o más inmuebles en propiedad en las zonas que hayan sido declaradas tensionadas.
 

4. Extensión de los contratos de alquiler

La nueva Ley de Vivienda de 2023 también ofrece mayor flexibilidad en cuanto a las prórrogas del contrato de alquiler. En las zonas declaradas tensionadas, los inquilinos pueden solicitar una prórroga extraordinaria al final del contrato de arrendamiento. A menos que las partes lleguen a otro acuerdo, el propietario está obligado a aceptar esta prórroga.
 

5. Control de la actualización del alquiler y creación de un nuevo índice de referencia

Para controlar la inflación de los precios de alquiler, el Gobierno ha establecido un límite a la actualización del alquiler, que se elevará del 2% al 3% para 2024. Además, se está trabajando en la creación de un nuevo índice de referencia de precios del alquiler, que sustituirá al IPC para actualizar las rentas a partir de 2025. Las actualizaciones de los alquileres estarán siempre limitadas por un índice: 2% en 2023, 3% en 2024 y en 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización de precios del alquiler.
 

6. Incentivos fiscales mejorados para propietarios en el IRPF

La Ley de Vivienda de 2023 introduce nuevos incentivos fiscales para los propietarios. Estos incentivos están diseñados para incentivar la oferta de viviendas en alquiler y ayudar a reducir los precios del alquiler en las zonas tensionadas. 

Estos incentivos fiscales pueden ser especialmente atractivos para los propietarios que están considerando poner sus propiedades en el mercado de alquiler.

Los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera: 

• Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda. 
   
• Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación. 
   
• Bonificación 70% Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años. 
   
• Si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica». 
   
• Bonificación 90% si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
   

7. Medidas contra las propiedades desocupadas

Para combatir el problema de las viviendas vacías, la nueva Ley de Vivienda de 2023 establece un incremento en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para aquellas propiedades que permanezcan vacías durante al menos dos años sin una justificación válida. Este incremento se aplica a los propietarios que poseen cuatro o más inmuebles de uso residencial. Esta medida tiene como objetivo incentivar a los propietarios a poner sus propiedades en el mercado de alquiler, en lugar de dejarlas vacías.
 

8. Fortalecimiento del Parque de Viviendas Protegidas del Estado

La Ley de Vivienda de 2023 también tiene como objetivo fortalecer el parque público de vivienda protegida. Esto se refiere a las viviendas que son propiedad del Estado y que están destinadas a proporcionar opciones de vivienda asequibles para las familias más vulnerables. La nueva ley busca ampliar, conservar y mejorar este parque de viviendas. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.
 

9. Fomento de la Colaboración entre el Sector Público y Privado: la “Vivienda Asequible Incentivada”

La Ley de Vivienda de 2023 introduce un nuevo concepto,la "vivienda asequible incentivada". Estas son viviendas de titularidad privada que ofrecen beneficios urbanísticos o fiscales a sus propietarios a cambio de ponerlas en alquiler a precios reducidos. Esta medida representa un esfuerzo por fomentar la colaboración entre el sector público y privado para aumentar la oferta de viviendas asequibles.
 

10. Protección Mejorada para las Familias Vulnerables en Casos de Desahucio

Finalmente, la nueva Ley de Vivienda de 2023 introduce cambios en la regulación de los desahucios para proporcionar una mayor protección a las familias en situación de vulnerabilidad económica o social. Se han establecido medidas para mejorar la comunicación entre los jueces y los servicios sociales, lo que permite una evaluación más eficaz de la situación y la detección de hogares vulnerables. 

Además, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años. También se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de vivienda?

La ley fue aprobada por el Senado el 18 de mayo de 2023. Se espera que entre en vigor muy pronto, específicamente al día siguiente de su publicación en el BOE (Boletín Oficial del Estado). Según las estimaciones, se espera que esta publicación ocurra antes del 28 de mayo. Una vez que la ley entre en vigor, se implementarán las disposiciones y medidas establecidas en ella para abordar los problemas relacionados con la vivienda en el país.
 

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