Gran tenedor con la Nueva Ley de Vivienda: Definición y qué implica

En un mercado inmobiliario en constante evolución, el término "gran tenedor" ha surgido como un concepto clave que todo inquilino debe conocer. ¿Pero qué implica realmente ser un gran tenedor de vivienda? ¿Y cómo afecta esto a los inquilinos y al mercado en general? Te lo contamos.

¿Qué es un gran tenedor de vivienda y qué implica?

Según la Ley de Vivienda que ha sido puesta en marcha en mayo de 2023, un gran tenedor de vivienda se refiere a un individuo o entidad que posee más de 10 inmuebles residenciales urbanos. Estos inmuebles son específicamente aquellos destinados a ser viviendas, excluyendo garajes, trasteros o locales comerciales. No obstante, en zonas de mercado residencial tensionado, donde la demanda supera ampliamente la oferta y los precios son elevados, se considera gran tenedor a quien posee 5 o más inmuebles. Cabe mencionar que las viviendas heredadas, en copropiedad o incluso la vivienda habitual entran en esta categoría.

Como gran tenedor de vivienda, existen responsabilidades y regulaciones específicas que deben ser tomadas en cuenta. Primero, si eres un gran tenedor, debes saber que la ley limita la capacidad de incrementar el alquiler anual a un máximo del 3% para contratos renovados o firmados durante el año 2024.

Además, en casos de desahucio por impago, el gran tenedor tiene la obligación de ofrecer un alquiler social al inquilino por un periodo de tres años antes de proceder con el desahucio. Es importante destacar que el alquiler social no debe superar el 30% de los ingresos del inquilino o el 15% del valor catastral de la vivienda.

Como gran tenedor, si posees viviendas vacías en zonas de mercado tensionado, podrías enfrentar sanciones, incluyendo multas o incluso expropiación temporal de las viviendas por parte de la administración. En el caso de expropiación temporal, perderías el uso de la vivienda por un periodo que generalmente varía entre 3 y 7 años, durante los cuales la administración utilizaría el inmueble para alquiler social.

En cuanto a los impuestos, ser un gran tenedor de vivienda también implica el pago de mayores impuestos como el IBI o el IRPF y la posible pérdida de algunas deducciones fiscales.

¿Qué tipos de vivienda son incluidos para considerarse un gran tenedor?

Cuando hablamos de un gran tenedor de vivienda, la ley considera específicamente inmuebles que están destinados para ser utilizados como residencias. Esto incluye una variedad de tipos de viviendas:

1. Viviendas Unifamiliares: Casas diseñadas para ser ocupadas por una sola familia. Si un individuo o entidad posee más de 10 de estos inmuebles, o más de 5 en una zona de mercado residencial tensionado, se le considera un gran tenedor.
    
2. Apartamentos: Unidades residenciales que forman parte de un edificio mayor. Al igual que con las viviendas unifamiliares, poseer más de 10 apartamentos puede clasificar a alguien como un gran tenedor.
    
3. Viviendas en Copropiedad: Incluso si una vivienda es poseída en conjunto con otros, se cuenta hacia el total para determinar si alguien es un gran tenedor.
    
4. Viviendas Heredadas: Las viviendas que han sido adquiridas a través de herencia también son incluidas en el conteo.
    
5. Vivienda Habitual: Sorprendentemente, incluso la vivienda en la que el propietario reside actualmente es contabilizada para determinar si se es un gran tenedor de vivienda.

¿Cómo afecta la Nueva Ley de Vivienda al gran tenedor?

El gran tenedor de vivienda ha sido uno de los principales focos de la Nueva Ley de Vivienda, que busca equilibrar el mercado inmobiliario y proteger a los inquilinos vulnerables. Analicemos cómo esta ley afecta específicamente al gran tenedor y cuáles son sus implicaciones.

Limitación en el Precio del Alquiler

Una de las formas en que la Nueva Ley de Vivienda impacta al gran tenedor es mediante la limitación en el incremento de los precios de alquiler. Esto significa que, durante el año 2024, el gran tenedor no puede aumentar el alquiler en más de un 3% anual, tanto en la renovación de contratos como en la firma de nuevos contratos. Esto busca proteger a los inquilinos de incrementos exorbitantes en sus rentas y mantener el mercado más accesible.

Alquiler Social Obligatorio

Adicionalmente, la ley impone una nueva responsabilidad en el gran tenedor con respecto a los inquilinos vulnerables. En caso de que un inquilino no pueda pagar el alquiler, antes de iniciar un proceso de desahucio, el gran tenedor debe ofrecer un alquiler social. Este alquiler social no debe exceder el 30% de los ingresos del inquilino o el 15% del valor catastral de la vivienda. Este es un esfuerzo para garantizar la estabilidad habitacional de las personas en situación de vulnerabilidad.

Expropiación Temporal de Viviendas Vacías

El gran tenedor también debe estar atento a las regulaciones sobre viviendas vacías en zonas de mercado tensionado. La Nueva Ley de Vivienda permite la expropiación temporal de estas viviendas por parte de la administración, para ser destinadas a alquiler social. Este periodo de expropiación puede variar entre 3 y 7 años, dependiendo de la comunidad autónoma. Esto tiene como objetivo aliviar la escasez de viviendas en áreas con alta demanda.

Cambios en la Tributación

Por último, pero no menos importante, el gran tenedor debe estar preparado para enfrentar cambios en la tributación. La Nueva Ley de Vivienda aumenta los impuestos que el gran tenedor tiene que pagar por sus viviendas, como el IBI o el IRPF. Además, la ley también puede resultar en la reducción de algunas deducciones fiscales. Esto tiene como objetivo asegurar una contribución justa al bienestar colectivo por parte de aquellos que poseen un número significativo de propiedades.
 

¿Cómo saber si mi arrendador es un gran tenedor?

Uno de los métodos más efectivos para saber si tu arrendador es un gran tenedor es solicitando una nota de localización al Registro de la Propiedad. Esta nota te permitirá ver cuántas propiedades tiene tu arrendador en todo el territorio nacional. Es una herramienta valiosa para tener una visión clara y objetiva de la situación patrimonial de tu arrendador.

Descubrir que tu arrendador es un gran tenedor puede abrirte la puerta a ciertos beneficios y derechos. Entre estos se incluyen limitaciones en el precio de alquiler, posibilidad de acceder a moratorias en el pago del alquiler y, en casos de vulnerabilidad, la opción de un alquiler social.

En última instancia, la figura del gran tenedor es un elemento importante que requiere atención y comprensión. Al mantenerte al tanto de las regulaciones y cómo te afectan, te equipas con el conocimiento necesario para tomar decisiones informadas y participar activamente en el desarrollo de un mercado inmobiliario más inclusivo y sostenible.