El usufructo vitalicio es el derecho a disfrutar de por vida de un bien del que no eres titular, por ejemplo, de una vivienda, que es de lo que vamos a hablar hoy.

Qué es un usufructo vitalicio

El Artículo 467 del Código Civil dice que “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. 

¿Qué significa esto? Te lo traducimos en 3 ideas, aplicando el concepto a una vivienda:

• Si tienes el usufructo de una vivienda puedes disfrutar de ella de por vida. Esto significa que no te pueden echar o la puedes alquilar y quedarte sus “frutos”, o sea la renta del alquiler.
   
• Tienes la obligación de hacer las reparaciones y el mantenimiento necesario y no puedes hacer cambios sin permiso del/la propietario/a. Es decir, puedes vivir en un piso del que tienes el usufructo vitalicio pero, si quieres reformarlo, tendrás que pedir permiso a la persona propietaria, y firmar un acuerdo.
  
   

Conceptos básicos que debes saber

• Usufructuario: Persona que tiene derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno, como una propiedad inmueble, un vehículo o una cantidad de dinero. El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar del bien, pero no puede transferir ni vender el bien a otra persona. También tiene la responsabilidad de mantener el bien en buen estado y de devolverlo en el estado en que lo recibió cuando el usufructo expire.
   
• Nuda propiedad: Es la propiedad de un bien sin los derechos adquiridos sobre su uso y disfrute. Esto significa que el propietario de la nuda propiedad no tiene el derecho de usar el bien, pero sí el de recibir los beneficios de su posesión.
   
• Proindiviso: Se refiere a una propiedad o bienes que son compartidos por dos o más personas. Esto significa que los individuos que tienen una propiedad proindivisa son propietarios de una porción de la propiedad, y deben acordar entre ellos para decidir cómo se usa y se administra esa propiedad.
   
• Pleno dominio: Es el estado de control o posesión de una propiedad o recurso, lo que significa que el dueño tiene el derecho de usar el objeto como desee. El pleno dominio también se conoce como propiedad absoluta.

Tipos de usufructo que existen

Usufructo universal

El usufructo universal es una forma de propiedad compartida en la cual una persona, el usufructuario, tiene el derecho de disfrutar de los bienes de la propiedad y los frutos que generan, mientras que el propietario sigue siendo el propietario legal de los mismos. El usufructo universal le permite al usufructuario usar los bienes para fines personales, así como venderlos, arrendarlos, permutarlos, hipotecarlos o regalarlos. El usufructo universal es una forma comúnmente utilizada para realizar una transferencia de propiedad entre familiares.

Un ejemplo, cuando un padre dona su casa a un hijo, pero se reserva el derecho de usufructo (es decir, el derecho de vivir en la propiedad). El hijo es el propietario legal de la propiedad, pero el padre puede seguir viviendo y disfrutando de los bienes de la propiedad. 
 

Usufructo vitalicio

El usufructo vitalicio es una forma de propiedad que permite a una persona usar y disfrutar de los bienes de otra persona sin tener la propiedad legal de los mismos. Esto significa que una persona posee los bienes de otra persona, pero no los puede vender, regalar o transferir. El usufructo vitalicio se otorga para que el usufructuario disfrute de los bienes durante el resto de su vida.

Un ejemplo de usufructo vitalicio es cuando un padre le otorga a su hijo el usufructo de una propiedad para que el hijo pueda usarla y disfrutarla durante el resto de su vida. El hijo tendrá el derecho de usar, disfrutar y gozar de los bienes de la propiedad, pero no podrá vender, transferir o ceder los bienes a otra persona.
 

Diferencias entre usufructo universal y vitalicio

Las principales diferencias entre el usufructo universal y el usufructo vitalicio son el alcance y la duración. El usufructo universal se aplica a todos los bienes hereditarios, mientras que el usufructo vitalicio solo se aplica a los bienes del causante. 

El usufructo universal dura hasta que el usufructuario fallece, mientras que el usufructo vitalicio tiene una duración limitada. En el caso del usufructo vitalicio, el usufructuario tiene derecho a la administración y disfrute de los bienes del causante durante un periodo de tiempo determinado.

¿Cómo se constituye un usufructo vitalicio?

Un usufructo vitalicio se puede constituir mediante:

• Una manifestación de voluntad entre vivos.
   
• Por un contrato oneroso o gratuito, que es un tipo de contrato en el que ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.
   
• Por actos de última voluntad y testamento, en casos de herencia.
   
• Por ley.

El propietario de los bienes designa al usufructuario, quien se convierte en el titular del usufructo vitalicio para disfrutar de los bienes durante toda su vida. 

¿Cómo tributa un usufructo vitalicio?

En los datos fiscales, los inmuebles aparecerán tanto en el usufructuario como en el nudo propietario, identificados por su referencia catastral y valor catastral. Los solares también aparecerán, pero si no están construidos no generan rentas por sí mismos. Tributar una propiedad siendo usufructuario o como propietario, es diferente, a continuación verás cómo tributa cada una de las opciones.

Tributar el usufructo de una propiedad siendo propietario

En cuanto a la tributación, el usufructuario está obligado a pagar los impuestos correspondientes sobre el uso de la propiedad, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), si la propiedad se utiliza con fines comerciales. Sin embargo, como propietario, sigues siendo responsable de pagar cualquier impuesto sobre la propiedad en su totalidad, incluso si has otorgado el usufructo a otra persona.

Tributar una propiedad como usufructuario

El valor del usufructo se determinará de forma diferente dependiendo de si es temporal o vitalicio. 

• Si es temporal, se declarará el 2% del valor del bien por cada año de duración del contrato. 
   
• Si es vitalicio, el importe se determinará en función de la edad del usufructuario. Además, el nudo propietario debe declarar el valor de la nuda propiedad.
  
   

¿Cómo se extingue un usufructo vitalicio?

El usufructo vitalicio se puede extinguir de varias maneras, incluyendo:

• Fallecimiento del usufructuario: El fallecimiento del usufructuario es la manera más común de extinguir un usufructo vitalicio.
   
• Renuncia voluntaria: El usufructuario puede renunciar voluntariamente a su derecho de usufructo en cualquier momento.
   
• Incapacidad del usufructuario: Si el usufructuario se vuelve incapaz de gozar y administrar los bienes objeto del usufructo, el usufructo puede extinguirse.
   
• Terminación del plazo establecido: Si el usufructo está sujeto a un plazo determinado, se extinguirá al finalizar dicho plazo.

¿Cómo echar a un usufructuario para vender la propiedad?

Si eres propietario de una vivienda pero existe un usufructo sobre esa propiedad, deberás tener en cuenta algunos aspectos para poder llevar a cabo la transacción:
 

1. Verifica la existencia y vigencia del usufructo: Antes que nada, deberás comprobar que existe un usufructo sobre la propiedad y que sigue siendo válido. Para ello, deberá revisar los documentos y escrituras relacionados con la propiedad.
    
2. Acude a un especialista: Es recomendable que consulte con un especialista en derecho inmobiliario para que le asesore en el proceso y le informe sobre los derechos y obligaciones de ambas partes. En este caso en Lemonline somos expertos en venta de inmuebles, por lo que podríamos ayudarte.
    
3. Notifica al usufructuario: Deberás notificar al usufructuario de tu intención de venta y solicitarle que abandone el uso y disfrute de la misma. La notificación puede hacerse de forma verbal o por escrito.
    
4. Negocia un acuerdo: Si el usufructuario no está dispuesto a abandonar el uso y disfrute de la propiedad, es posible negociar un acuerdo para que el usufructo sea extinguido a cambio de una compensación económica.
    
5. Recurre a la vía judicial: Si no es posible llegar a un acuerdo con el usufructuario, puedes recurrir a la vía judicial para solicitar la extinción del usufructo y la recuperación de la propiedad. En este caso, es fundamental contar con la asesoría de un especialista en derecho inmobiliario.

¿Cuánto se paga por la extinción de usufructo?

Hay dos tipos de usufructo: el vitalicio y el temporal. Para calcular la base imponible del usufructo vitalicio, se utiliza una fórmula que tiene en cuenta la edad del usufructuario. El porcentaje mínimo puede ser del 10% y el máximo del 70%.

Si una persona adquiere el usufructo vitalicio de un inmueble con un valor real de 200.000€ y tiene 45 años, el cálculo sería el siguiente:

45-30 = 15%

200.000 x 15% = 30.000€ (valor del usufructo)

Por lo tanto, la Base Imponible del impuesto, ya sea una transmisión onerosa o gratuita, será de 30.000€, a la que se aplicarán las reglas impositivas correspondientes.

Si, por otro lado, esta persona adquiere el usufructo temporal de un inmueble con un valor real de 200.000€ y dura 7 años, el cálculo sería el siguiente:

7 x 2% = 14%

200.000 x 14% = 28.000€

La Base Imponible del impuesto será de 28.000€, a la que se aplicarán las reglas de TPO o ISD, dependiendo del tipo de transmisión.

 

El papel del usufructuario en el usufructo vitalicio; derechos y deberes

Si tienes el usufructo de un bien tienes derecho a utilizarlo, aunque no la obligación. Es decir, si eres usufructuario/a de una vivienda, puedes vivir ahí, pero no estás obligado a vivir ahí pero puedes arrendarlo.

Eso sí, si cedes tu derecho a otra persona, se entenderá que estás renunciando a él y perderás el usufructo. 

Como usufructuario/a estás obligado a hacer las reparaciones que sean necesarias para que la vivienda no se deteriore y se mantenga en buenas condiciones. Si no las haces, incluso cuando el propietario de la vivienda te lo pide, este tendrá derecho a hacerlas él mismo, y reclamarte los gastos.

Si hay que hacer reparaciones extraordinarias, y tal y como ocurre en el alquiler, el usufructuario avisa al propietario y este tendrá que hacerlas. En cambio, y salvo que se acuerde lo contrario, es el usufructuario el que tendrá que pagar los gastos, como los suministros, y los impuestos.

Por otro lado, el usufructuario sí puede hacer obras y mejoras, siempre y cuando no alteren la forma ni sustancia del bien o previo acuerdo con el/la propietario/a.

El propietario en el usufructo; derechos y deberes

El propietario del bien tiene lo que conocemos como “nuda propiedad”, que significa que eres titular de, por ejemplo, una vivienda, pero que no tienes derecho a disfrutar de ella. Dependerá de si eres tú u otra persona quien tenga el usufructo. 

Por ejemplo, cuando alguien vende un piso pero mantiene el usufructo, lo que está vendiendo es la nuda propiedad, pero reservándose el usufructo.

La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes. Si fueses la persona propietaria, y además tuvieses el usufructo, entonces diríamos que tienes la plena propiedad. (es la suma de ambos, o sea posesión y propiedad).

Tú, como propietario del bien, tienes derecho a vender la nuda propiedad. Es decir que si tienes la nuda propiedad de un piso, pero hay otra persona que tiene el usufructo, tú puedes vender la vivienda, y la persona que la compre se convertirá en propietaria pero, eso sí, tendrá que respetar el usufructo y, por lo tanto, no podrá vivir en ella o hacer uso de ella. (carece de la posesión).

Como propietario de la nuda propiedad también puedes hipotecarla, y puedes hacer las obras y mejoras que quieras siempre y cuando no hagas que la vivienda pierda valor, o que perjudiques los derechos del usufructuario. También tienes derecho a hacer inspecciones para comprobar que la vivienda sigue estando en buen estado.

Como propietario de la nuda propiedad también tienes derecho a imposición de servidumbres. Para que lo entiendas, si por ejemplo vives en una finca y el vecino de la finca de al lado necesita pasar por la tuya para poder salir de la suya, tendrá derecho a exigirte pasar por tu finca. Lo mismo puede ocurrir, por ejemplo, con instalaciones como las de la luz. Si tú tienes la nuda propiedad de un terreno puedes imponer al usufructuario que, por ejemplo, pase por ahí un cableado de instalación eléctrica.

¿Para qué sirve el usufructo vitalicio?

Puedes ceder el derecho de usufructo a otra persona en muchas situaciones pero las más habituales son:

• En las herencias, cuando fallece uno de los progenitores y los hijos ceden el usufructo de la vivienda al otro progenitor.
• Personas mayores que no tienen hijo/as y necesitan dinero, así que venden la nuda propiedad de la vivienda pero mantienen el usufructo y, cuando fallece, la persona que compró la nuda propiedad se convierte también en usufructuario.

¿Tienes alguna duda sobre la compra o venta de viviendas relacionadas con el usufructo vitalicio? El equipo de Lemonline 🍋 puede asesorarte. Si quieres más información, haz clic aquí.