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Qué es el usufructo vitalicio y que características tiene

08 Septiembre 2022

El usufructo vitalicio es el derecho a disfrutar de por vida de un bien del que no eres titular, por ejemplo, de una vivienda, que es de lo que vamos a hablar hoy.

Qué es un usufructo vitalicio

El Artículo 467 del Código Civil dice que “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”

¿Qué significa esto? Te lo traducimos en 3 ideas, aplicando el concepto a una vivienda:

  • Si tienes el usufructo de una vivienda puedes disfrutar de ella de por vida. Esto significa que no te pueden echar o la puedes alquilar y quedarte sus “frutos”, o sea la renta del alquiler.
  • Tienes la obligación de hacer las reparaciones y el mantenimiento necesario y no puedes hacer cambios sin permiso del/la propietario/a. Es decir, puedes vivir en un piso del que tienes el usufructo vitalicio pero, si quieres reformarlo, tendrás que pedir permiso a la persona propietaria, y firmar un acuerdo.

El papel del usufructuario en el usufructo vitalicio; derechos y deberes

Si tienes el usufructo de un bien tienes derecho a utilizarlo, aunque no la obligación. Es decir, si eres usufructuario/a de una vivienda, puedes vivir ahí, pero no estás obligado a vivir ahí pero puedes arrendarlo.

Eso sí, si cedes tu derecho a otra persona, se entenderá que estás renunciando a él y perderás el usufructo. 

Como usufructuario/a estás obligado a hacer las reparaciones que sean necesarias para que la vivienda no se deteriore y se mantenga en buenas condiciones. Si no las haces, incluso cuando el propietario de la vivienda te lo pide, este tendrá derecho a hacerlas él mismo, y reclamarte los gastos.

Si hay que hacer reparaciones extraordinarias, y tal y como ocurre en el alquiler, el usufructuario avisa al propietario y este tendrá que hacerlas. En cambio, y salvo que se acuerde lo contrario, es el usufructuario el que tendrá que pagar los gastos, como los suministros, y los impuestos.

Por otro lado, el usufructuario sí puede hacer obras y mejoras, siempre y cuando no alteren la forma ni sustancia del bien o previo acuerdo con el/la propietario/a.

El propietario en el usufructo; derechos y deberes

El propietario del bien tiene lo que conocemos como “nuda propiedad”, que significa que eres titular de, por ejemplo, una vivienda, pero que no tienes derecho a disfrutar de ella. Dependerá de si eres tú u otra persona quien tenga el usufructo. 

Por ejemplo, cuando alguien vende un piso pero mantiene el usufructo, lo que está vendiendo es la nuda propiedad, pero reservándose el usufructo.

La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes. Si fueses la persona propietaria, y además tuvieses el usufructo, entonces diríamos que tienes la plena propiedad. (es la suma de ambos, o sea posesión y propiedad).

Tú, como propietario del bien, tienes derecho a vender la nuda propiedad. Es decir que si tienes la nuda propiedad de un piso, pero hay otra persona que tiene el usufructo, tú puedes vender la vivienda, y la persona que la compre se convertirá en propietaria pero, eso sí, tendrá que respetar el usufructo y, por lo tanto, no podrá vivir en ella o hacer uso de ella. (carece de la posesión).

Como propietario de la nuda propiedad también puedes hipotecarla, y puedes hacer las obras y mejoras que quieras siempre y cuando no hagas que la vivienda pierda valor, o que perjudiques los derechos del usufructuario. También tienes derecho a hacer inspecciones para comprobar que la vivienda sigue estando en buen estado.

Como propietario de la nuda propiedad también tienes derecho a imposición de servidumbres. Para que lo entiendas, si por ejemplo vives en una finca y el vecino de la finca de al lado necesita pasar por la tuya para poder salir de la suya, tendrá derecho a exigirte pasar por tu finca. Lo mismo puede ocurrir, por ejemplo, con instalaciones como las de la luz. Si tú tienes la nuda propiedad de un terreno puedes imponer al usufructuario que, por ejemplo, pase por ahí un cableado de instalación eléctrica.

¿Para qué sirve el usufructo vitalicio?

Puedes ceder el derecho de usufructo a otra persona en muchas situaciones pero las más habituales son:

  • En las herencias, cuando fallece uno de los progenitores y los hijos ceden el usufructo de la vivienda al otro progenitor.
  • Personas mayores que no tienen hijo/as y necesitan dinero, así que venden la nuda propiedad de la vivienda pero mantienen el usufructo y, cuando fallece, la persona que compró la nuda propiedad se convierte también en usufructuario.

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