El valor fiscal de un inmueble es un aspecto crucial a considerar tanto para los propietarios como para los compradores de propiedades. Este valor representa la base imponible para el cálculo de impuestos y otras obligaciones fiscales relacionadas con el bien inmueble. Por lo tanto, comprender cómo se calcula el valor fiscal de una propiedad es fundamental para evitar sorpresas desagradables en el futuro. Te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el valor fiscal de un inmueble y el IRPF por la venta de una vivienda.

¿Qué es el valor fiscal de un inmueble?

El valor fiscal de una propiedad es un concepto clave para cualquier persona que desee comprar o heredar una propiedad en España. Este valor es establecido por la Agencia Tributaria y se utiliza para calcular los impuestos que debes pagar al realizar una transacción inmobiliaria.

Es importante destacar que el valor fiscal no es lo mismo que el valor catastral, que se utiliza para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y es determinado por el municipio en el que se encuentra la propiedad. Aunque estas dos cifras suelen estar relacionadas, no siempre son iguales.

Conocer el valor fiscal de una propiedad es esencial para evitar sorpresas desagradables al momento de pagar impuestos. Por ejemplo, durante la crisis inmobiliaria de 2008, muchas personas se encontraron en la situación de tener que vender sus propiedades a un precio mucho más bajo del que habían pagado anteriormente. Sin embargo, al momento de liquidar impuestos, la Agencia Tributaria les otorgaba un valor fiscal más alto que el valor real de la propiedad, lo que significaba que debían pagar impuestos más elevados.

¿Cuándo se utiliza este valor fiscal?

El valor fiscal de un inmueble es importante para calcular los impuestos que se deben pagar en diferentes situaciones. Estos impuestos son:

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el cual se abona por la persona beneficiaria de la herencia o donación. En este caso, el valor fiscal se utiliza como base para calcular el tributo, y cuanto mayor sea el valor fiscal, mayor será la cantidad a pagar.

Otro impuesto que utiliza el valor fiscal es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda. En este caso, el valor fiscal se utiliza para determinar el precio de venta de la vivienda y calcular la ganancia patrimonial, que luego será gravada por el IRPF.

Además, el valor fiscal también se utiliza para el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la transmisión de una vivienda de segunda mano de una persona a otra. En este caso, el valor fiscal se utiliza como base para calcular el tributo a pagar.

Cómo saber valor fiscal de un inmueble

Es importante mencionar que al declarar el valor fiscal de un inmueble, debes tener en cuenta que existen factores que pueden afectar su valor real, como la ubicación, el estado de conservación, la demanda del mercado y las características específicas de la propiedad. Es por eso que, si tienes dudas acerca del valor fiscal que te ha sido asignado, siempre puedes buscar asesoramiento legal o de un experto como Lemonline.

Además, es importante destacar que la declaración de valores fiscales también puede variar en función del tipo de operación realizada. Por ejemplo, en algunos casos, el valor fiscal puede ser diferente si se trata de una compraventa o de una transmisión por herencia.

Cómo calcular valor fiscal de un inmueble

Para conocer el valor fiscal de un inmueble, es necesario dirigirse a la oficina de Hacienda de cada Comunidad Autónoma o visitar su sitio web y solicitarlo. El valor fiscal puede variar dependiendo de la región donde se encuentre el inmueble. Por lo tanto, es importante verificar el valor fiscal exacto del inmueble en cuestión en la oficina de Hacienda local correspondiente.

En la mayoría de las comunidades autónomas, el valor catastral del inmueble es el punto de partida para calcular el valor fiscal. El valor catastral es una estimación del valor de mercado del inmueble y se basa en una serie de factores, como la ubicación, el tamaño y las características del mismo.

Luego, se aplica un coeficiente multiplicador en función de la antigüedad del inmueble. Este coeficiente varía de una comunidad autónoma a otra, y se utiliza para reflejar la depreciación que se produce en el valor del inmueble a medida que envejece. En general, cuanto más antiguo sea el inmueble, menor será su valor fiscal.

Es importante tener en cuenta que cada comunidad autónoma tiene su propio coeficiente multiplicador, lo que significa que el valor fiscal puede variar significativamente de una región a otra. Por lo tanto, es recomendable verificar con la oficina de Hacienda local el valor fiscal exacto del inmueble en cuestión.

Para saber el valor fiscal de un inmueble, te dejamos a continuación la información para que puedas verlo tú mismo:
 

Valor fiscal de un inmueble Andalucía

Para saber el valor fiscal de un inmueble en Andalucía, deberás introducir los datos en la página web de la Junta de Andalucía, te dejamos aquí el link.

Valor fiscal de un inmueble en Asturias

Para saber el valor fiscal de un inmueble en Asturias, deberás introducir los datos en los Servicios Tributarios del Municipio de Asturias. Te dejamos el link aquí para que puedas consultar.

Valor fiscal de un inmueble Barcelona

Para saber el valor fiscal de un inmueble en Barcelona, deberás introducir los datos en la Sede Electrónica del Catastro, y una vez dentro, deberás darle a Consulta de valor de referencia. Te dejamos el link aquí para que puedas consultar.
 

Valor fiscal de un inmueble en Castilla - La Mancha

Para saber el valor fiscal de un inmueble en Castilla - La Mancha, deberás introducir los datos en la Oficina Electrónica de la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas. Te dejamos el link aquí para que puedas consultar.
 

Valor fiscal de un inmueble en Castilla y León

Para saber el valor fiscal de un inmueble en Castilla y León, deberás introducir los datos en la Junta de Castilla y León. Te dejamos el link aquí para que puedas consultar.
 

Valor fiscal de un inmueble en Canarias

Para saber el valor fiscal de un inmueble en Canarias, deberás introducir los datos en la Agencia Tributaria de Canarias. Te dejamos el link aquí para que puedas consultar.
 

Valor fiscal de un inmueble Comunidad Valenciana

Para saber el valor fiscal de un inmueble en la Comunidad Valenciana, deberás introducir los datos en la Agencia Tributaria Valenciana. Te dejamos el link aquí para que puedas consultar.
 

Valor fiscal de un inmueble Madrid

Para saber el valor fiscal de un inmueble en Madrid, deberás introducir los datos en la Dirección General de Tributos, Consejería de Economía, Hacienda y Empleo. Te dejamos el link aquí para que puedas consultar.
 

Valor fiscal de un inmueble en Murcia

Para saber el valor fiscal de un inmueble en Murcia, deberás introducir los datos en la Agencia Tributaria Región de Murcia. Te dejamos el link aquí para que puedas consultar.

 

Calcular IRPF venta vivienda

Si has vendido una vivienda en 2022, es importante que sepas que deberás declarar los beneficios obtenidos en la Campaña de la Renta de 2023. 

Para calcular el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), necesitarás conocer el incremento patrimonial obtenido en la operación. Para ello, deberás restar el valor de adquisición del inmueble al valor de transmisión (precio de venta).
 

Valor de transmisión

Se refiere a la ganancia neta obtenida por la venta de la vivienda e incluye:

• El precio de venta
• Los gastos asociados a la operación (como los costos de notaría)
• Los impuestos pagados
• Las comisiones de la inmobiliaria, si corresponde. 
   

Valor de adquisición 

Hace referencia a la inversión total realizada en la vivienda considerando:

• El precio de compra
• Las reformas o arreglos realizados
• Los gastos e impuestos derivados de la compra
• La hipoteca.
   

Una vez obtenido el incremento patrimonial, podrás calcular el IRPF correspondiente. 

Si has obtenido ganancias, deberás aplicar el tipo de retención del IRPF correspondiente según tu situación personal, edad y cantidad obtenida. Si has obtenido pérdidas, estarás exento de pagar el impuesto.

Calculadora IRPF venta vivienda

En el caso de que hayas perdido dinero en la operación, no se requerirá aplicar retención alguna. Sin embargo, si obtuviste una ganancia, deberás aplicar uno de los siguientes tramos del IRPF, en función de la cantidad obtenida:

• Ganancias hasta 6.000 euros: 19% de retención.
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21% de retención.
• Ganancias entre 50.000 y 200.000 euros: 23% de retención.
• Ganancias superiores a 200.000 euros: 26% de retención.
   

Es importante tener en cuenta que el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo progresivo, lo que significa que a medida que aumenta la cantidad ganada, también aumenta el porcentaje de retención aplicable. Por lo tanto, es fundamental conocer los tramos de retención para poder calcular correctamente el impuesto a pagar.

Deducciones de IRPF por obras en vivienda habitual

Esta deducción se divide en tres categorías y sólo será aplicable a las personas que cumplan con los siguientes requisitos:

Deducción por obras que reduzcan la demanda de calefacción y refrigeración

Se podrá deducir hasta el 20% de las cantidades invertidas y un máximo de 5.000 euros por vivienda y año si las obras realizadas reducen un 7% la demanda de calefacción y refrigeración en la vivienda habitual. Esta deducción no tiene límites plurianuales y es aplicable únicamente a la vivienda habitual y a las casas alquiladas como vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2023.
 

Deducción por obras que reduzcan el consumo de energía primaria no renovable

Si las obras realizadas reducen un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o mejoran la calificación energética alcanzando las letras "A" o "B" en la vivienda habitual, se podrá deducir hasta el 40% de la inversión, con un límite de 7.500 euros por vivienda en cada ejercicio fiscal. Al igual que en la categoría anterior, no hay límites plurianuales y solo aplica a la vivienda habitual y las viviendas alquiladas como residencia habitual del inquilino.
 

Deducción por obras de rehabilitación energética de edificios

En el caso de edificios de uso predominante residencial, se podrá deducir hasta el 60% de la inversión realizada para actuaciones que reduzcan un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o mejoren la calificación energética alcanzando las letras "A" o "B". El límite de la deducción es de 5.000 euros por vivienda al año y 15.000 euros en total. Esta deducción no se aplica a las viviendas destinadas a actividades económicas.
 

Si has decidido vender tu vivienda y no tienes claro qué es el valor fiscal y cómo calcularlo, en Lemonline 🍋 podemos ayudarte. Somos expertos en venta de vivienda, por lo que podremos ayudarte en el proceso de compraventa. Si necesitas más información, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de este link.