¿Quieres vender un piso para comprar otro y no sabes si puedes vender tu piso porque aún no has terminado de pagar la hipoteca? Bueno, es una situación habitual así que vamos a explicarte lo que debes hacer para vender un piso con hipoteca.

¿Es posible vender un piso sin cancelar la hipoteca?

Sí, se puede vender un piso con hipoteca y, de hecho, en Lemonline🍋 nos encontramos con vendedores que quieren vender un piso con hipoteca a diario. Pero es importante saber qué posibilidades hay y cuál es la mejor para ti.

Cómo vender un piso cuya hipoteca está pendiente

Para vender un piso con hipoteca hay varias opciones.

Cambiar el titular de la hipoteca

Muchos propietarios contemplan como primera opción la subrogación de hipoteca, concretamente la subrogación de deudor, es decir, cambiar el titular de la hipoteca. Y es una posibilidad que tienes que valorar, pero teniendo en cuenta que la subrogación tiene unos gastos extra, y que el banco tiene que aceptar el perfil del comprador. Si el comprador tiene un perfil financiero más “arriesgado” que el tuyo, puede que el banco no acepte el cambio de titular de la hipoteca.

Liquidar la deuda al vender el piso

Otra opción, más sencilla y rápida para vender un piso con hipoteca, es la de saldar la deuda pendiente el día de la firma. Para ello, el comprador tendrá que traer un cheque con la cantidad pendiente de deuda, que se descuenta del precio de venta. Por tu parte, tendrás que avisar con antelación a tu banco de la venta, para que pueda enviar a un representante, que reciba el cheque, y expida el certificado de deuda cero.

Contratar una hipoteca puente

Otra opción para vender un piso con hipoteca si quieres mirar tu nueva vivienda con tiempo, y tienes un buen perfil financiero, es la hipoteca puente. Este tipo de hipoteca te permite aportar como garantía el piso que compres, y el que ya tienes en propiedad y, hasta la venta de este segundo, sólo pagarás los intereses. 

Eso sí, si contratas una hipoteca puente tienes que tener en cuenta que tendrás un plazo máximo para vender tu piso y que, cuando formalices la venta, tendrás que pagar unos gastos por hacer la novación que convierta tu hipoteca puente en una hipoteca al uso. Además, durante el tiempo que sólo pagues los intereses, la deuda pendiente no bajas y, a largo plazo, pagarás más intereses que con una hipoteca habitual. 

 

Vender el piso a un inversor

Vender una casa con hipoteca a un inversor es una opción que puede ser beneficiosa para el propietario que desea vender su piso con hipoteca rápidamente y sin tener que preocuparse por la deuda pendiente.

Los inversores en bienes raíces suelen estar interesados en comprar propiedades con hipoteca, ya que pueden obtener un buen rendimiento de la inversión. En estos casos, el inversor se hace cargo de la deuda pendiente y el propietario recibe un precio por la venta del piso que puede ser menor al valor de mercado.

En algunos casos, el inversor puede proporcionar soluciones para ayudar al propietario a vender el piso con hipoteca, como asumir la deuda pendiente en el momento de la compra, permitiendo al propietario vender el piso sin tener que preocuparse por la hipoteca pendiente.

 

Cómo vender un piso con hipoteca para comprar otro

Para vender una casa con hipoteca y comprar otra, sigue estos pasos:

Determina el precio de venta de tu piso actual. 

Es un proceso importante ya que afecta directamente a la rapidez en la que se venderá y al precio final que se obtendrá.

Hay varias formas de determinar el precio de venta de una propiedad, una de ellas es contratar los servicios de una inmobiliaria como Lemonline. Las inmobiliarias tienen experiencia y conocimientos del mercado inmobiliario local, y pueden ayudar a establecer un precio realista para la propiedad. 

Otra forma de determinar el precio de venta de una propiedad es comparando con el precio de venta de propiedades similares en la zona. Puedes buscar a través de internet para encontrar información sobre propiedades similares en tu zona. Asegúrate de comparar propiedades con características similares, como tamaño, ubicación, estado de conservación, entre otros. Ten en cuenta que el precio de una propiedad también puede ser influenciado por el mercado inmobiliario.

 

Encuentra un comprador para tu piso. 

Una de las formas para encontrar a un comprador y vender la casa con hipoteca, es utilizar una inmobiliaria online, que te ayudará a poner en marcha todo el proceso para mostrar tu piso a un gran número de personas interesadas en comprar tu vivienda.

Otra opción es anunciar tu piso en internet, utilizando portales inmobiliarios. Esto te permitirá llegar a un gran número de personas en todo el mundo, lo que aumenta tus posibilidades de encontrar un comprador.

 

Negocia el precio y los términos de la venta con el comprador. 

Negociar con el comprador es un paso crucial en el proceso de vender una propiedad. Durante esta negociación, tanto el vendedor como el comprador deben establecer un precio y unos términos que sean aceptables para ambas partes.

Para asegurarte de que el precio y los términos de la venta sean justos, es importante que te informes sobre el valor de mercado de tu piso y que te asegures de que el precio que ofreces sea competitivo. También debes tener en cuenta cualquier problema o defecto que pueda afectar al valor de tu piso, y ofrecer un precio que refleje esto.

Además, es importante que incluyas en el contrato de compraventa la obligación del comprador de cancelar la hipoteca existente. Esto significa que el comprador debe hacerse cargo de cualquier deuda hipotecaria que tengas sobre la propiedad antes de completar la venta. Es importante asegurarse de que el comprador tenga los recursos económicos suficientes para cancelar la hipoteca antes de firmar el contrato de compraventa.

 

Utiliza el dinero para pagar la hipoteca.

Cuando se vende una propiedad, el dinero recibido de la venta se utiliza para pagar la hipoteca pendiente. Esto significa que el dinero recibido de la venta se va directamente al banco o institución financiera que otorgó el préstamo hipotecario, para saldar la deuda. 

El dinero restante, después de pagar la hipoteca, se puede utilizar para cubrir otros gastos relacionados con la venta, como los impuestos y las comisiones de la transacción. Estos gastos pueden incluir impuestos de venta, comisiones y cualquier otro gasto legal o administrativo relacionado con la venta de la propiedad.

 

Busca tu nuevo piso

Una vez que tengas una idea clara de lo que deseas y la zona donde quieres comprar, puedes comenzar a buscar pisos disponibles en el mercado. Esto puede incluir buscar a través de una inmobiliaria o buscar por tu cuenta por la zona.

Es importante investigar y hacer preguntas al vendedor sobre el estado de la propiedad. Esto puede incluir preguntar sobre problemas estructurales, problemas de humedad, problemas de plomería o eléctricos, y cualquier otro problema que pueda afectar el valor de la propiedad.

Una vez que hayas investigado el piso y estés satisfecho con su estado, puedes comenzar a negociar el precio y los términos de compra con el vendedor.

 

Obtén el financiamiento necesario 

Un préstamo hipotecario es un tipo de préstamo a largo plazo que se garantiza con la propiedad que estás comprando. Los bancos y otras instituciones financieras ofrecen préstamos hipotecarios a una tasa de interés fija o variable, y los requisitos para obtener uno varían según el banco.

Otra forma de obtener financiamiento para comprar un nuevo piso es utilizando el dinero que obtuviste de la venta de tu piso anterior. Si has vendido tu piso anterior a un precio que te ha dejado una cantidad significativa de dinero, puedes utilizar ese dinero como una forma de pago inicial para comprar tu nuevo piso.

Firma el contrato de compraventa y realiza el pago.

Este es el último paso en el proceso de comprar un nuevo piso. El contrato de compraventa es un documento legal que establece los términos y condiciones de la compraventa, incluyendo el precio de venta, los términos de pago, y cualquier otro detalle relacionado con la transacción. Es importante leer este contrato antes de firmarlo para asegurarse de que estás de acuerdo con los términos y condiciones.

Una vez que hayas firmado el contrato de compraventa, es necesario realizar el pago correspondiente. El pago puede ser en efectivo o mediante un cheque o transferencia bancaria. Es importante asegurarse de que el pago se haga de acuerdo a los términos establecidos en el contrato de compraventa.

Cómo vender tu piso con una hipoteca recién acabada de pagar

Vender un piso con una hipoteca recién acabada de pagar puede ser un proceso similar al de vender un piso sin una hipoteca, pero con algunos pasos adicionales. A continuación te describo los pasos generales para vender tu casa:

Evalúa el valor de tu piso 

Es importante conocer cuál es el valor actual de tu piso para poder fijar un precio justo para la venta. Puedes buscar en internet, comparar con propiedades similares en tu zona o incluso contratar a un tasador para que te brinde un precio preciso.

Prepara tu piso para la venta

Tener tu piso en las mejores condiciones posibles para atraer a los compradores potenciales. Esto puede incluir reparar cualquier daño, limpiar y despejar el espacio, y considerar hacer algunas actualizaciones.

Contrata a un agente inmobiliario o hazlo tú mismo

Puedes contratar a un agente inmobiliario para que te ayude a vender tu piso, o puedes hacerlo tú mismo si prefieres. 

Si contratas los servicios de una inmobiliaria online, como Lemonline, pagarás una tarifa fija de 3.990€ IVA incluido, por lo que te podrás ahorrar miles de comisiones que cobran las inmobiliarias tradicionales.

Publica anuncios 

Una vez que tu piso esté listo para ser vendido, es importante publicar anuncios en los mejores portales inmobiliarios y destacar sobre la competencia, para atraer a los compradores potenciales.

Tramitación de la cancelación de hipoteca antes de vender

Es importante solicitar una carta de cancelación de hipoteca para poder mostrar a los compradores potenciales que la hipoteca ha sido pagada y no hay deudas pendientes.

Negocia el precio y los términos de la venta

Una vez que hayas encontrado un comprador potencial, es importante negociar el precio y los términos de la venta para llegar a un acuerdo mutuo.

Firma el contrato de compraventa y realiza el pago

Una vez que hayas llegado a un acuerdo con el comprador, es importante firmar el contrato de compraventa y realizar el pago correspondiente.

¿Qué cuesta cancelar una hipoteca?

El trámite de cancelación de hipoteca es necesario para liberar una propiedad de cargas. Para llevarlo a cabo, se requiere pagar a un notario, un registrador de la propiedad y un gestor (si se decide contratar uno para manejar los aspectos administrativos).  En general, el costo promedio suele ser alrededor de 1.000 euros.

Los gastos relacionados con cancelar una hipoteca de manera registral incluyen:

• Gastos de cancelación de hipoteca: estos son los honorarios del notario por elaborar la escritura de cancelación. El precio promedio es de 450 euros y se calcula aplicando un porcentaje sobre el importe original del préstamo. El coste mínimo legal es de 90 euros.
   
• Gastos de registro: el registrador cobra por eliminar la carga hipotecaria sobre la propiedad. El precio promedio es de 250 euros y se calcula también aplicando un porcentaje sobre el monto original del préstamo. El costo mínimo legal es de 24 euros.
   
• Gastos de gestoría: si se decide contratar una gestoría para manejar el trámite, esta cobrará un precio promedio de 300 euros. Las tarifas varían según la agencia, desde 100 euros en gestorías independientes hasta más de 300 o 500 euros en algunas gestorías bancarias.

¿Qué impuestos se pagan por cancelar una hipoteca?

Para cancelar la hipoteca de una vivienda no hay que pagar ningún impuesto, ya que este trámite está exento de ellos.  

Si que es verdad que este proceso está sujeto al impuesto sobre actos jurídicos, pero está exento, excluyendo el País Vasco. Al estar sujeto tendrás que presentar el modelo 600 de Hacienda, para que conste la cancelación de la hipoteca.

La Hipoteca Puente

La hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario que se utiliza para financiar la compra de una propiedad antes de que se venda otra propiedad existente. El propósito principal de esta forma de financiamiento es proporcionar al comprador una solución temporal para cubrir el costo de la nueva propiedad mientras espera vender la propiedad existente.

Suele ser una opción popular para los compradores que quieren comprar una nueva propiedad antes de vender la actual, ya que les permite obtener la nueva propiedad sin tener que esperar a que se venda la antigua. Esto también les permite evitar el costo de tener dos propiedades a la vez, ya que pueden utilizar los fondos de la venta de la propiedad existente para pagar la hipoteca puente.

¿Qué hacer si vendes tu vivienda por un precio inferior a tu hipoteca?

Si vendes tu vivienda por un precio inferior a tu hipoteca, hay varias opciones que puedes considerar para manejar la situación. Te las contamos:

Una opción es negociar con el banco para obtener una modificación de tu préstamo hipotecario. Esto podría incluir una reducción de la tasa de interés, una extensión del plazo del préstamo o una reducción del capital del préstamo. Sin embargo, no todas las entidades financieras estarán dispuestas a hacerlo.

Otra opción es buscar un comprador que esté dispuesto a asumir tu deuda hipotecaria. Esto significa que el comprador se hace responsable de pagar el saldo restante de tu hipoteca, lo que te permite vender tu propiedad sin tener que preocuparte por pagar el saldo restante. Sin embargo, esta opción puede ser difícil de encontrar.

Si no tienes éxito con las dos opciones anteriores, otro camino podría ser el de la dación en pago, que es un proceso mediante el cual entregas tu propiedad al prestamista en lugar de seguir pagando la hipoteca. 

No puedo asumir mi hipoteca, ¿me conviene vender mi casa?

Si te encuentras en esta situación donde no puedes asumir la hipoteca de tu vivienda, vender puede ser una buena solución a este problema.

Te recomendamos que antes de hacer la venta de tu piso con hipoteca, hables con el banco y negocies con él. Pueden ofrecerte otro tipo de soluciones para que no tengas que poner a la venta la casa.

 

¿Se puede vender la mitad de una casa hipotecada?

Sí, es posible vender la mitad de una casa hipotecada, pero hay varios factores a considerar.

Primero, es importante tener en cuenta que cuando una propiedad está hipotecada, esto significa que el banco o la entidad prestamista tiene un derecho de posesión sobre ella hasta que se complete el pago total del préstamo. Esto significa que el banco debe dar su consentimiento antes de que se pueda vender la propiedad.

En segundo lugar, es importante tener en cuenta que la venta de la mitad de una casa hipotecada puede tener implicaciones legales y financieras para ambas partes. Por ejemplo, si uno de los propietarios vende su parte de la propiedad, es posible que el comprador quiera que se le garantice que tendrá derecho a vivir en esa parte de la propiedad, lo cual podría requerir un acuerdo legal o un cambio en la propiedad. Además, es importante considerar cómo se dividirán las responsabilidades financieras, como el pago de la hipoteca, los impuestos y los gastos de mantenimiento.

 

¿Cuánto tiempo se tarda en cancelar una hipoteca?

La cancelación de una hipoteca se puede tramitar en cualquier momento, incluso en el momento de la venta de la vivienda. Si que te recomendamos que esta cancelación la hagas con un tiempo prudente antes de vender, para que puedas llevar un control.

Para poder ahorrarte dinero en una cancelación, lo mejor es que cuentes con un gestor hipotecario, para que te ayude a ahorrarte tiempo y dinero en el proceso.

 

Si quieres vender un piso con hipoteca, nuestros departamentos financiero e inmobiliario trabajarán mano a mano para ayudarte a vender tu piso y contratar tu nueva hipoteca. Si quieres más información sobre los servicios de Lemonline🍋, la inmobiliaria sin comisiones, haz clic aquí.