¿Estás pensando en vender una casa con usufructo vitalicio? Comentarte que sí, es posible hacerlo. Pero antes de dar el paso es necesario informarse sobre cómo se debe hacer, para no cometer equivocaciones. En este artículo te vamos a explicar si se puede vender una vivienda con usufructo vitalicio y como puedes realizarlo.

¿Qué es el usufructo vitalicio?

Un usufructo vitalicio es un derecho real que permite a una persona (el usufructuario) disfrutar de un bien (generalmente una propiedad o una renta) durante toda su vida, aunque la propiedad del bien siga estando en manos de otra persona (el nudo propietario).

El usufructo vitalicio se diferencia de otros tipos de usufructo, ya que tiene una duración indefinida y solo cesa con el fallecimiento del usufructuario. Durante el tiempo en que dure el usufructo, el usufructuario tiene el derecho a usar, gozar y disponer del bien, pero no tiene derecho a venderlo, hipotecarlo ni destruirlo.

Un ejemplo típico de usufructo vitalicio es cuando una persona mayor le da a su hijo el derecho a vivir en su casa y a recibir los ingresos que genere durante toda su vida. De esta forma, el hijo puede disfrutar de la casa y de los ingresos mientras viva, pero no tiene derecho a venderla ni a dejarla a otra persona. Cuando fallezca el hijo, la propiedad regresará al padre o a quien haya sido designado como propietario.

¿Cómo se obtiene el usufructo vitalicio?

El usufructo vitalicio se puede obtener de diversas formas, incluyendo:

Por testamento 

Una persona puede establecer en su testamento que desea que una persona específica tenga derecho a usufructuar un bien durante toda su vida. Para herencias, suelen darse dos casos:

• En el primer caso, se establece que el viudo o viuda tendrá una propiedad compuesta por el 50% de la nuda propiedad y el 100% del usufructo. Esto significa que será co-propietario de la mitad del bien y, además, tendrá el derecho de utilizarlo sin restricciones.
   
• En el segundo caso, el viudo o la viuda solo tendrá derecho a usufructuar el bien, es decir, a vivir en él, pero no será su dueño. El resto de los herederos compartirán la propiedad del bien. Esto significa que el viudo o viuda tendrá derecho a usar el inmueble, pero no tendrá la capacidad de venderlo o transferirlo a otras personas.

Por contrato

El usufructo vitalicio también puede ser creado mediante un contrato entre el nudo propietario y el usufructuario, que debe ser registrado en el Registro de la Propiedad para ser efectivo.

Por sentencia judicial

Un juez puede ordenar la creación de un usufructo vitalicio en el marco de un juicio, como en un proceso de divorcio, por lo que en caso de un divorcio, puede haber estos posibles casos:

• En el caso de la custodia de hijos en una separación matrimonial, el cónyuge que tiene la custodia de los hijos disfrutará del 100% del usufructo de la vivienda y será dueño del 50% de la nuda propiedad. Esto significa que tendrá derecho a utilizar la vivienda y será propietario de la mitad de ella. 
   
• Por otro lado, se puede dar el caso de que el cónyuge que se queda en la vivienda tendrá derecho al usufructo, pero no será propietario de la misma, es decir, no tendrá la nuda propiedad.

Pasos a seguir para venta de inmueble con usufructo vitalicio

Ten en cuenta que para la venta de inmueble con usufructo vitalicio, existen tres formas para poder vender. Estas tres formas son:

Transmitir el pleno dominio mediante acuerdo

Esta alternativa implica la transferencia tanto del derecho de usufructo como de la nuda propiedad a un tercero, puesto que el nudo propietario no puede vender la casa sin el consentimiento de la persona que hace uso y disfrute de la vivienda, es decir, el usufructuario. Para la venta de la casa con usufructo vitalicio, puede ser una buena opción si estas dos partes se ponen de acuerdo. 

Los pasos a seguir para vender el inmueble en este caso son:

• Consulta las escrituras: antes de vender el inmueble, es necesario revisar las escrituras y comprobar que se cumplen todos los requisitos legales para la venta, incluyendo el usufructo vitalicio
   
• Notifica al usufructuario: una vez que se han revisado las escrituras, es necesario notificar al usufructuario de la intención de vender el inmueble, para en este caso, ponerse de acuerdo las dos partes y obtener el consentimiento del usufructuario.
   
• Prepara la documentación: una vez que se ha obtenido el consentimiento del usufructuario, es necesario preparar la documentación necesaria para la venta, incluyendo el contrato de compraventa y la escritura pública.
   
• Firmar la escritura pública: la escritura pública es el documento que formaliza la transferencia de propiedad. Debe ser firmada por el vendedor, el comprador y el usufructuario, si es necesario. Además, es necesario registrar la venta en el Registro de la Propiedad correspondiente para que sea efectiva.
   

Transmitir la nuda propiedad manteniendo el usufructo

Si el usufructuario no quiere vender la vivienda ni transferir este derecho, lo que se puede hacer es vender la nuda propiedad a un tercero.Esto permitirá a la persona seguir viviendo en el inmueble. 

Por ejemplo, una persona puede vender la nuda propiedad de su casa a otra persona mientras él o ella se mantiene como usufructuario, lo que significa que pueden seguir viviendo en la casa y disfrutar de sus bienes durante el resto de su vida. La persona que compra la nuda propiedad tendrá derecho a todos los beneficios fiscales y de propiedad asociados con la propiedad, pero no podrá vivir en la casa hasta que el usufructuario fallezca o abandone la propiedad.
 

Transmitir el usufructo al nudo propietario

El usufructuario también puede vender el uso y disfrute de la vivienda al nudo propietario, para que este se convierta en el dueño del pleno dominio. La persona que compra el usufructo tendrá el derecho de vivir en la casa y disfrutar de sus bienes, además de tener la nuda propiedad de la vivienda, por lo que disfrutará del pleno dominio de la vivienda.

Cálculo usufructo vitalicio

El cálculo del usufructo vitalicio implica determinar el valor actual del derecho de usar y disfrutar de un bien durante el resto de la vida de la persona que tiene el usufructo. Hay varios factores que se deben considerar en este cálculo, incluyendo la edad y la esperanza de vida del usufructuario, el valor actual del bien, la tasa de interés y los ingresos que se esperan generar con el bien durante el usufructo.

Para el cálculo del usufructo vitalicio, lo mejor es utilizar la regla del 89. ¿Qué es esta regla? La regla del 89 es una fórmula utilizada para calcular el valor del usufructo en situaciones en las que la duración del usufructo es igual o inferior a 89 años. La fórmula se basa en el principio de que el valor del usufructo es igual al porcentaje de la vida esperada del usufructuario sobre el total de la vida esperada del bien. 

Valor del usufructo= (89 - edad del usufructuario) x Valor de la vivienda

Por ejemplo, quieres calcular el valor del usufructo vitalicio de una persona con edad de 20 años sobre una vivienda tasada en 150.000€

Por lo que sería: Valor del usufructo= 89 - 25= 64%

Este porcentaje se deberá multiplicar por el valor de la vivienda, que sería 64% x 150.000= 96.000€. 

El valor correspondiente a un usufructuario de 20 años por una vivienda de 150.000€, sería de 96.000€

Para vender una vivienda con usufructo vitalicio, ya puedes observar que hay que tenerlo todo muy claro, por lo que si necesitas que te ayuden a vender la vivienda, en Lemonline podemos ayudarte a hacerlo, por solo una tarifa fija de 3.990€. ¡Te esperamos!