Vender un piso siempre puede ser una tarea compleja, pero ¿qué pasa si el piso está actualmente alquilado? Es una situación que puede generar muchas dudas, pero no te preocupes, en este artículo te contaremos todo lo que necesitas saber sobre cómo vender un piso con inquilino.

 

¿Puedo vender un piso con inquilino?

El inquilino de tu vivienda tiene derechos de adquisición preferente, concretamente el derecho de tanteo y el derecho de retracto.

El derecho de tanteo hace referencia al periodo antes de vender un piso alquilado y establece que tienes que informar a tu inquilino/a de tu intención de vender la vivienda, e informarle del precio de venta. El/la inquilino/a tiene 30 días naturales para decidir si quiere comprar el piso, y tendrá preferencia respecto al resto de interesados. 

El derecho de retracto, por su parte, se refiere al periodo después de vender un piso con inquilino. Este reconoce el derecho del/la inquilino/a a reclamar que no le informaste de que que querías vender el piso, que omitiste alguna condición de la venta o que vendiste la vivienda a una tercera persona por un precio más bajo del informado. En este caso, te verás obligado/a a cancelar el contrato de compraventa con esa persona y vender a la persona que tenía alquilada la vivienda con las mismas condiciones que tenía el tercero. 

Por lo tanto, nuestro consejo es que juegues limpio. Por ejemplo, si tienes una vivienda valorada en 220.000€, no le digas a tu inquilino/a que quieres vender la vivienda por 250.000€ para ver “si suena la flauta” y te da ese precio, y si no lo hace pues ya se lo venderás a un tercero, porque se puede volver en tu contra.
 
 

Comunicar al inquilino la venta del inmueble

Cuando quieras vender un piso con inquilino, es importante que le comuniques al inquilino tu intención de venta. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), debes notificar al inquilino por escrito tu intención de vender el inmueble, indicando el precio y las condiciones de venta.
 

El inquilino tiene derecho a tanteo y retracto

Una vez notificado al inquilino la venta del piso, éste tiene derecho a tanteo y retracto. El derecho de tanteo permite al inquilino igualar la oferta presentada por un tercero. En otras palabras, si otro comprador presenta una oferta, el inquilino tiene la opción de adquirir el piso por el mismo precio y condiciones.

Por otro lado, el derecho de retracto permite al inquilino adquirir el piso por el mismo precio y condiciones en que se haya vendido a un tercero. Es decir, si ya se ha vendido el piso a un tercero, el inquilino tiene un plazo de 30 días para ejercer su derecho de retracto y adquirir el piso.
 

El inquilino puede negar el recibo de visitas

Es importante que sepas que el inquilino tiene derecho a la privacidad y a la tranquilidad en su hogar. Por lo tanto, puede negarse a recibir visitas de posibles compradores. Sin embargo, es recomendable llegar a un acuerdo con el inquilino para que se permitan las visitas durante un horario establecido, que respete su derecho a la intimidad y a su rutina diaria.

Es importante que en la negociación se establezca un horario conveniente tanto para el inquilino como para el comprador, para que se pueda concretar la venta de manera satisfactoria para ambas partes. Recuerda que la colaboración del inquilino puede ser un factor determinante para la venta exitosa del piso.
 

El inquilino tiene derecho a la adquisición preferente de la propiedad

El inquilino tiene derecho a ser el primer comprador potencial de la propiedad en venta. Esto significa que, antes de vender el piso a un tercero, el propietario debe ofrecer al inquilino la oportunidad de adquirir la propiedad en las condiciones acordadas con el posible comprador.
 

El propietario debe informar al inquilino sobre las condiciones de venta, incluyendo el precio y los términos, antes de ofrecer la propiedad a otros posibles compradores.

 

¿Qué pasa con el contrato de alquiler al vender un piso con inquilino?

Este punto dependerá de si el contrato de alquiler está o no registrado en el Registro de la Propiedad.

Si quieres vender un piso con inquilino y el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, la persona que compre el piso tendrá que dejar al/la inquilino/a seguir viviendo en el inmueble hasta que termine el contrato de alquiler, en las mismas condiciones. Es decir, que el comprador tendrá que respetar el contrato de alquiler. 

En cambio, si quieres vender un piso con inquilino y el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, tendrás que avisar al inquilino/a de tu intención de vender el piso, dándole tres meses de margen.

 

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

Una pregunta común que surge cuando se considera vender un piso con inquilinos es sobre la duración mínima del contrato de alquiler. En España, el plazo mínimo de un contrato de alquiler de vivienda es de tres años. No obstante, esto no significa que no se puedan realizar contratos con una duración menor, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también permite la celebración de contratos de duración inferior a tres años.

Sin embargo, estos contratos tienen una serie de particularidades. Por ejemplo, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato por períodos anuales hasta alcanzar un total de tres años. Asimismo, el propietario no puede recuperar la vivienda antes de que transcurra el plazo mínimo pactado, salvo que exista una causa justificada.

 

¿Cuándo deberán abandonar los inquilinos la vivienda?

Otra cuestión importante a tener en cuenta a la hora de vender un piso con inquilinos es cuándo deberán abandonar la vivienda. En este sentido, es fundamental respetar el plazo mínimo del contrato de alquiler, tal y como hemos mencionado anteriormente. Una vez finalizado el contrato, el inquilino deberá abandonar la vivienda a no ser que se haya alcanzado un acuerdo para renovar el contrato.

 

¿Cuáles son los impuestos a pagar por la venta de un inmueble con inquilinos?

Al igual que con cualquier venta de propiedad, la venta de un piso con inquilinos está sujeta a ciertos impuestos.

• Plusvalía municipal. Este impuesto se basa en el aumento del valor de la propiedad desde la última vez que se pagó este impuesto y puede variar según el municipio en el que se encuentre la propiedad.
   
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Este impuesto se aplica a la ganancia obtenida en la venta de la propiedad, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. Es importante tener en cuenta que si la propiedad ha sido propiedad del vendedor durante más de un año, la tasa impositiva será más baja.
   
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto se aplica a la transmisión de la propiedad y puede variar según la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad.
  
   

Consejos para que sea una venta exitosa para comprador, inquilinos y vendedor.

Siguiendo algunos consejos, se puede asegurar una venta exitosa que beneficie tanto al vendedor como al comprador y a los inquilinos.
 

Consejos para el vendedor

1. Comunicar claramente la intención de vender la propiedad a los inquilinos: es importante informar a los inquilinos lo antes posible sobre la venta de la propiedad y asegurarse de que se sientan cómodos con el proceso.
    
2. Fijar un precio justo: fijar un precio justo es esencial para atraer a los compradores adecuados y asegurarse de que la propiedad se venda a un precio justo.
    
3. Mantener el contrato de alquiler actual: mantener el contrato de alquiler actual puede ser beneficioso para los inquilinos y para el comprador, ya que garantiza un flujo de ingresos continuo para el comprador y no interrumpe la vida de los inquilinos.
   
    

Consejos para el comprador

1. Investigar el contrato de alquiler actual: es importante investigar el contrato de alquiler actual para entender las obligaciones del comprador y de los inquilinos.
    
2. Comunicar claramente las intenciones: comunicar claramente las intenciones a los inquilinos es esencial para establecer una relación de confianza y garantizar una transición sin problemas.
    
3. Ser flexible: ser flexible en cuanto a la duración del contrato de alquiler actual y otros detalles puede ser beneficioso para el comprador y los inquilinos.
   
    

Consejos para los inquilinos

1. Conoce tus derechos: en España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los inquilinos tienen derecho a permanecer en la propiedad durante el período de tiempo establecido en el contrato de arrendamiento, incluso si el propietario decide vender la propiedad. Además, la ley establece que el nuevo propietario debe respetar el contrato de arrendamiento y que el inquilino tiene derecho a renovar el contrato cuando éste expire.
    
2. Revisa tu contrato de arrendamiento: es importante que revises tu contrato de arrendamiento para conocer los detalles del mismo, como el período de duración del contrato y las cláusulas de renovación. También debes asegurarte de que estás al día en el pago de la renta y de que no has incumplido ninguna de las condiciones establecidas en el contrato.
    
3. Comunica tus intenciones al propietario: si el propietario te informa de que quiere vender la propiedad, comunica tus intenciones de seguir respetando el contrato de arrendamiento. Es importante que mantengas una comunicación fluida con el propietario y que estés dispuesto a colaborar en la venta de la propiedad si es necesario.
   
   
    

Lo más importante: dejarlo todo por escrito

En el proceso de venta de un piso con inquilinos, es crucial tener en cuenta que los contratos y acuerdos deben estar documentados por escrito. Esto es especialmente importante en caso de desacuerdos o conflictos que puedan surgir entre ambas partes.

Al tener todo por escrito, se evitan malentendidos y se establecen claramente los términos y condiciones de la venta. De esta manera, tanto el vendedor como el inquilino pueden estar seguros de que sus derechos y obligaciones están protegidos.

Dejar todo por escrito es fundamental al vender un piso con inquilinos. Proporciona claridad y seguridad para ambas partes y garantiza que el proceso de venta sea justo y transparente. Así que no esperes más, ¡pon tus acuerdos por escrito y comienza el proceso de venta con tranquilidad!

 

Si quieres vender un piso con inquilino nosotros te asesoraremos sobre cómo informar de la venta y mediaremos entre las dos partes si hace falta. No olvides que igual el inquilino, especialmente si lleva muchos años en la vivienda, puede ser el mayor interesado/a en comprar tu piso, y esto puede además acelerar mucho la venta. Si quieres más información sobre vender un piso con inquilino, haz clic aquí.