La venta de un piso heredado puede generar dudas y preguntas en cuanto a su tributación. En España, la venta de un inmueble heredado está sujeta a impuestos, y es necesario realizar una correcta declaración fiscal para evitar posibles problemas con la Administración. En este artículo, te proporcionaremos información detallada sobre los impuestos a los que está sujeta la venta de un piso heredado, cómo calcular la ganancia patrimonial y los gastos que se pueden deducir. ¡Sigue leyendo para conocer todo lo que necesitas saber!
 

Impuestos al heredar un piso

Cuando se hereda un piso, existen una serie de impuestos que deben ser pagados por los herederos. En España, los impuestos asociados a la herencia de un piso se dividen en dos categorías: impuestos estatales y autonómicos.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

El impuesto estatal que se debe pagar en el momento de la herencia se conoce como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este impuesto se aplica a la transmisión de bienes y derechos por causa de muerte, y su importe dependerá de la relación de parentesco entre el fallecido y el heredero, así como del valor de la herencia recibida.

En general, cuanto más cercana sea la relación de parentesco, menor será el impuesto a pagar. Además, cada comunidad autónoma tiene su propia regulación sobre este impuesto, por lo que el importe final puede variar de una región a otra.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

También conocido como la "Plusvalía Municipal". Este impuesto se basa en el aumento del valor del terreno en el que se encuentra el piso heredado, desde la última transmisión hasta la actual. Es importante tener en cuenta que este impuesto se paga en el momento de la venta del inmueble, por lo que si el piso no se vende, no se tendrá que pagar.

¿Cuánto se declara por la venta de un piso heredado?

El valor a declarar por la venta de un piso heredado dependerá del precio de venta del inmueble, menos los gastos asociados a la transacción, como las comisiones de la agencia inmobiliaria, los costes de notaría y registro, entre otros. Es decir, la cantidad a declarar será la diferencia entre el precio de venta y los gastos en los que se haya incurrido para la venta del inmueble.

Es importante tener en cuenta que si el piso heredado ha sido vendido por un precio superior al valor de adquisición (es decir, el valor por el cual se declaró en el impuesto de sucesiones), el heredero tendrá que pagar impuestos por la ganancia obtenida. En este caso, se deberá tributar por la plusvalía generada en la venta del inmueble, que se calcula restando el valor de adquisición del piso heredado al precio de venta.

Por ejemplo:

Un heredero ha vendido un piso heredado por un valor de 200.000 euros. Para realizar la venta, ha tenido que pagar una comisión a la agencia inmobiliaria de 10.000 euros y otros gastos asociados por valor de 5.000 euros. Por tanto, la cantidad a declarar por la venta del inmueble será la diferencia entre el precio de venta (200.000 euros) y los gastos de la transacción (10.000 euros + 5.000 euros), lo que equivale a 185.000 euros.

Ahora bien, si el piso heredado fue adquirido por el fallecido a un precio de 150.000 euros, y el heredero lo ha vendido por 200.000 euros, la ganancia patrimonial obtenida será de 50.000 euros (200.000 euros - 150.000 euros). En este caso, el heredero tendrá que tributar por esta ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en la base imponible del ahorro.

¿Cómo declarar la venta de un piso heredado?

Para declarar la venta de un piso heredado en España, es necesario seguir los siguientes pasos:
 

1. Obtener el certificado de defunción: lo primero que se debe hacer es obtener el certificado de defunción del fallecido, ya que será necesario para realizar cualquier trámite posterior relacionado con la herencia.
    
2. Comprobar si existe testamento: el siguiente paso es comprobar si el fallecido dejó testamento y si se designó un heredero para el inmueble. En caso contrario, habrá que determinar quiénes son los herederos legales del piso heredado.
    
3. Pagar el impuesto de sucesiones: antes de poder vender el piso heredado, es necesario pagar el impuesto de sucesiones, que varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. Este impuesto grava el derecho de los herederos a recibir la herencia y se debe liquidar en un plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante.
    
4. Comprobar la titularidad del inmueble: es importante asegurarse de que el heredero es titular del piso heredado y que está inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente. En caso contrario, será necesario realizar la inscripción correspondiente antes de poder vender el inmueble.
    
5. Firmar el contrato de compraventa: una vez que se ha comprobado la titularidad del inmueble, se puede proceder a la venta del piso heredado. El contrato de compraventa debe ser firmado por el heredero y el comprador y debe incluir todos los detalles relacionados con la transacción, como el precio de venta y los gastos asociados.
    
6. Pagar los impuestos correspondientes: como hemos mencionado anteriormente, si se ha obtenido una ganancia patrimonial en la venta del piso heredado, el heredero tendrá que tributar por la plusvalía generada en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la base imponible del ahorro.
    
7. Presentar la declaración de la renta: una vez que se han pagado los impuestos correspondientes, es necesario presentar la declaración de la renta correspondiente al ejercicio fiscal en el que se ha vendido el piso heredado.

¿Cómo se declara la venta de un piso heredado por varias personas?

Si la venta de un piso heredado ha sido realizada por varias personas, se debe declarar la ganancia patrimonial obtenida en la proporción que corresponda a cada uno de los herederos, según su porcentaje de propiedad del inmueble.

Para ello, es necesario que cada uno de los herederos incluya en su declaración de la renta la ganancia patrimonial correspondiente a su parte en la venta del inmueble, según la proporción que le corresponda. Es decir, si la venta del piso ha sido por un valor total de 200.000 euros y cada uno de los herederos tiene un 50% de propiedad del inmueble, cada uno deberá declarar una ganancia patrimonial de 50.000 euros en su correspondiente declaración de la renta.

Es importante tener en cuenta que, en caso de que uno o varios de los herederos no hayan vendido su parte del piso heredado, no tendrán que tributar por la venta del inmueble, pero sí deberán declarar la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente a su participación en la herencia en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Obtener el valor de venta de un piso heredado

Para obtener el valor de venta de un piso heredado, existen varias opciones que pueden ser utilizadas para llegar a una estimación lo más precisa posible. Algunas de ellas son:

• Contratar un tasador: se puede contratar a un tasador profesional para que evalúe el inmueble y determine su valor de mercado. Esta opción es la más precisa, pero también puede resultar más costosa.
   
• Comparar precios: se pueden comparar los precios de venta de inmuebles similares en la misma zona, ya sea a través de portales inmobiliarios en línea o con la ayuda de una agencia inmobiliaria. De esta manera, se puede obtener una idea del precio medio de venta en la zona y utilizarlo como referencia.
   
• Consultar a una inmobiliaria online: si consultas a través de Lemonline, podemos asesorarte sobre el valor de venta del inmueble heredado, teniendo en cuenta las particularidades del mercado inmobiliario de la zona. 
  
  
   

Exención por la venta de una vivienda heredada

La venta de una vivienda heredada puede estar exenta del pago de impuestos en algunos casos. Para que se produzca esta exención, se deben cumplir ciertos requisitos, como los siguientes:

• Que el inmueble haya sido la vivienda habitual del fallecido: Si el piso heredado ha sido la vivienda habitual del fallecido, se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, como el reinvertir el dinero obtenido en la venta de la vivienda heredada en la adquisición de otra vivienda habitual en un plazo determinado.
   
• Que el valor de venta de la vivienda heredada se destine a la compra de una nueva vivienda: En algunos casos, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda heredada puede estar exenta si se reinvierte el dinero obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo determinado.
  
   

Gastos a deducir al declarar la venta de un piso heredado

Cuando se declara la venta de un piso heredado, es posible deducir algunos gastos asociados a la transacción que pueden reducir la cantidad de impuestos a pagar. Entre los gastos que se pueden deducir se encuentran los siguientes:

• Gastos de adquisición y mejora: si los herederos han realizado mejoras o reformas en el piso heredado antes de venderlo, pueden deducir el coste de las mismas. Además, también pueden deducir los gastos de adquisición del piso, como la escritura de compra, la notaría, el registro y los impuestos asociados.
   
• Gastos de intermediación: los gastos de intermediación también son deducibles, como por ejemplo la comisión que se haya pagado a la agencia inmobiliaria encargada de la venta.
   
• Gastos de cancelación de hipoteca: en caso de que el piso heredado tenga una hipoteca asociada, los gastos de cancelación de la misma también se pueden deducir.
   
• Gastos de notaría, registro y otros: los gastos de notaría, registro y otros relacionados con la venta del piso también son deducibles.
  
  
   

Ganancia patrimonial venta inmueble heredado en dos fechas

Si se vende un inmueble heredado en dos fechas diferentes, es importante tener en cuenta que la ganancia patrimonial se calculará por separado para cada una de las operaciones de venta.

Para calcular la ganancia patrimonial obtenida en cada una de las operaciones de venta, se seguirá el mismo procedimiento que si se tratara de una única operación. Es decir, se restarán del valor de venta los gastos de adquisición, las mejoras realizadas y los gastos asociados a la venta correspondientes a cada una de las operaciones de venta.

Una vez calculadas las ganancias patrimoniales obtenidas en cada una de las operaciones de venta, se sumarán para obtener la ganancia patrimonial total obtenida por la venta del inmueble heredado.

Es importante tener en cuenta que, si entre la primera y la segunda operación de venta ha transcurrido un periodo superior a un año, se considerarán como operaciones independientes a efectos fiscales. Esto significa que, en caso de que la ganancia patrimonial obtenida en la primera operación de venta sea negativa, no se podrá compensar con la ganancia patrimonial obtenida en la segunda operación de venta.

También te dejamos por aquí un artículo que te puede interesar sobre: ¿Se puede vender un piso heredado si uno no quiere?
 

Como hemos visto, la venta de un piso heredado puede ser un proceso complejo desde el punto de vista fiscal. Si necesitas vender una propiedad heredada y quieres hacerlo de forma rápida y sin preocuparte por la complejidad, en Lemonline podemos ayudarte.

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