La nueva Ley Hipotecaria introdujo cambios con respecto a los gastos de una hipoteca, pero nosotros nos encontramos día a día que siguen existiendo muchas dudas al respecto, así que vamos a resolver las más frecuentes.

La más recurrente ¿No se supone que con la nueva ley hipotecaria no tengo que pagar los gastos de la hipoteca?

Esta pregunta se repite un montón. Cuando hacemos un asesoramiento y empezamos a explicar los gastos, siempre hay algún cliente que nos pregunta si esos gastos no los tiene que pagar el banco por la nueva Ley Hipotecaria. 

Esta duda viene porque hay que distinguir entre los gastos de la hipoteca y los gastos de comprar un piso. Efectivamente, desde la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria el banco corre con la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca, concretamente con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y los gastos de notaría, registro y gestión de la escritura de la hipoteca. Pero no olvidemos, que al comprar un piso también hay una escritura de compraventa y los gastos de la misma los cubre el comprador, no el banco.

Sumado a los gastos de la escritura de compraventa, al calcular los gastos de la hipoteca tienes que tener en cuenta también que deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y la tasación de la vivienda.

En nuestro asesoramiento inicial, además de calcular los gastos de tu hipoteca, también incluiremos la simulación de los gastos de vinculaciones como el seguro del hogar, así como cómo quedaría tu hipoteca con o sin esas vinculaciones, para que decidas qué prefieres.

¿Cómo puedo calcular los gastos de la hipoteca?

Calcular los gastos de la hipoteca depende de varias cosas, pero vamos a darte las bases:

• ITP: Este impuesto es diferente de una comunidad a otra, y hay comunidades que tienen bonificaciones para jóvenes, o familias numerosas. En resumen, tendrás que buscar el porcentaje que se te aplicaría a ti.
• Notaría, incluyendo registro y gestión de la escritura de compra. Esto, cuando contratas tu hipoteca por tu cuenta, puede llegar a costar hasta 2.000€ o más.
• Tasación: Como ocurre con las notarías, cada tasador tiene sus tarifas. No olvides además que, para pedir una hipoteca, tienes que contratar un tasador homologado y, que algunos bancos sólo trabajan con unos tasadores homologados en particular. Teniendo todo esto en cuenta, de media la tasación puede costarte unos 600€.

Quiero cancelar mi hipoteca. ¿Cuáles son los gastos de cancelación de la hipoteca? 

Hay dos razones por las que puedes querer cancelar tu hipoteca: porque ya hayas acabado de pagar tu hipoteca, o porque quieras vender tu casa. Aunque también puede ser una suma de las dos, que quieras vender tu piso, del que ya has terminado de pagar tu hipoteca. Pero vamos por partes. Vamos a poner 3 supuestos:

Que quieras cancelar tu hipoteca para vender tu piso

Para vender un piso, este tiene que estar libre de cargas. Por lo tanto, si tienes una hipoteca aún pendiente que pesa sobre la casa, tendrás que cancelarla para poder vender la vivienda. Si quieres cancelar una hipoteca de la que aún queda capital por amortizar, los gastos de cancelación son los siguientes:

• Notaría: Para cancelar una hipoteca, un/a notario/a tendrá que preparar una escritura de cancelación. Sus honorarios suelen ser un porcentaje que se aplica sobre el importe original de la hipoteca. Por lo tanto, cuanto más dinero pidieses en tu hipoteca, más tendrás que pagar por cancelarla. Además la ley marca que, como mínimo, los honorarios serán de 90€, aunque por lo general serán mucho más elevados.
• Registro: Con la escritura de cancelación de la hipoteca tendrás que ir al Registro de la Propiedad para cancelarla y el registrador que la cancele también cobrará unos honorarios, que también será un porcentaje sobre el capital que pediste al principio. Por ley el coste mínimo es de 24€.
• Impuestos: No tienes que pagar ningún impuesto por cancelar tu hipoteca, salvo en el País Vasco si la hipoteca que cancelas es sobre una segunda residencia, en cuyo caso tendrás que pagar un 0,5% sobre el capital que pediste

Esos son los gastos que sí o sí te tocará abonar pero, si quieres contratar una gestoría que lleve todos los trámites, tendrás que abonar sus honorarios también. Puedes hacerlo por libre, contratar una gestoría, o hacerlo con la gestoría del banco. 

Para poder cancelar una hipoteca lo primero que necesitas es el certificado de deuda cero y esto genera muchas dudas cuando queremos vender un piso con hipoteca, porque para pagar lo que queda por pagar de la hipoteca, necesitamos vender el piso, pero para vender el piso, necesitamos cancelar la hipoteca. Te explicamos cómo vender un piso con hipoteca en este artículo.

Que quieras cancelar tu hipoteca porque ya has terminado de pagarla

En este caso, los gastos serán los mismos que en el anterior apartado. Tendrás que pedir el certificado de deuda cero, que es gratuito, y tramitar la escritura de cancelación de la hipoteca, que posteriormente tendrás que llevar al Registro.

Que tu hipoteca se cancele automáticamente

Hay un caso en el que no tendrás que hacer todos estos trámites y es cuando hace 20 años que acabaste de pagar la hipoteca. Después de 20 años, el Registro cancela automáticamente la escritura de la hipoteca sin coste alguno para ti.

¿Y si quiero cambiar mi hipoteca de banco, cuáles son los gastos de subrogación de la hipoteca?

En el caso de los gastos de subrogación de una hipoteca, hay algunos que tiene que pagar el banco, en cumplimiento de la ley hipotecaria, y otros que deberás abonar tú.

Los gastos de subrogación de una hipoteca que paga el banco son, concretamente, los gastos de notaría, registro y gestión. En cambio tú tendrás que pagar los gastos de tasación, ya que tendrás que tasar de nuevo la vivienda, y la comisión por subrogación.

La comisión por subrogación está regulada por ley y dependerá de cuándo contrataste tu hipoteca:

• Antes del 27 de abril de 2003: En este caso la comisión por subrogación puede ser de, como máximo, el 1% del capital pendiente.
• Del 27 de abril de 2003 a diciembre de 2007: La comisión podrá ser, como máximo, del 0,5% del capital pendiente.
• De diciembre de 2007 a junio de 2019: La comisión por subrogación no podrá superar el 0,5% del capital pendiente, si han pasado menos de 6 años desde que la contrataste, y el 0,25% si ya han pasado los primeros 6 años.
• Desde el 16 de junio de 2019: Tendremos que diferenciar entre las hipotecas fijas y las variables .Si tu hipoteca es a tipo fijo, la comisión por amortización puede ser del 2% los primeros 10 años, y del 1,5% de los 10 años en adelante. En cambio, si es de tipo variable, será del 0,25% como máximo los primeros 3 años, o del 0,15% los primeros 5 años.

En cualquier caso la comisión por subrogación tiene que venir reflejada en la escritura de la hipoteca. Si en la escritura no se hace referencia a la comisión por subrogación, no pueden cobrártela y, en ese caso, los únicos gastos de subrogación de hipoteca serían los de tasación.
Pide ya tu asesoramiento inicial y empieza a planificar los siguientes pasos.