Es común pensar que si tienes una hipoteca, no puedes vender la propiedad hasta que la hayas pagado completamente. Sin embargo, esto no es necesariamente cierto, y en este artículo te explicaremos cómo vender un piso hipotecado.

¿Qué es una hipoteca y cómo afecta la venta de una propiedad?

Antes de hablar sobre cómo vender un piso hipotecado, es importante entender qué es una hipoteca y cómo afecta la venta de una propiedad. Una hipoteca es un préstamo que se utiliza para comprar una propiedad, y se garantiza con la misma propiedad. Esto significa que si no se paga la hipoteca, el banco puede ejecutar la garantía y quedarse con la propiedad. Pero, ¿qué pasa si queremos vender la propiedad antes de que se haya pagado completamente la hipoteca? En este punto, la venta de la propiedad se complica un poco, pero no es imposible.

¿Es posible vender un piso hipotecado?

Sí, es posible vender un piso hipotecado, pero hay algunas cosas importantes que debes saber. En primer lugar, debes saber que la hipoteca sigue existiendo aunque vendas la propiedad. Esto significa que tendrás que pagar la hipoteca hasta que se haya pagado completamente, incluso si ya no eres el propietario de la propiedad. Además, el banco tiene el derecho de cobrar la hipoteca a cualquier persona que adquiera la propiedad. Y si lo que quieres es venderlo de forma rápida, te recomendamos este artículo sobre consejos para vender rápido.

¿Cómo vender un piso hipotecado que aún estoy pagando?

Para vender un piso hipotecado, existen dos opciones:

Cancela tu hipoteca con el dinero de la venta

1. Contacta con tu banco y solicita un certificado de saldo pendiente. Es importante que sepas cuánto dinero te queda por pagar de la hipoteca antes de vender el piso.
    
2. Informa a tu gestor que vas a vender tu piso y cuándo será la firma de la escritura. Debes pedirle también un certificado en el que conste el saldo pendiente de la hipoteca y cualquier otra información relevante.
    
3. Entrega una copia del certificado de deuda pendiente al comprador o a tu agente inmobiliario. Es importante que el comprador esté al tanto del dinero que debe pagar para cancelar tu hipoteca.
    
4. El día de la firma de la escritura, el comprador llevará dos cheques: uno para el banco con el importe pendiente de pagar de la hipoteca y otro para ti por el importe restante. Es esencial que el comprador tenga conocimiento de la cantidad exacta que debe pagar para cancelar tu hipoteca.
    
5. Acude a la firma de la escritura. En este momento, se entregará un cheque al banco con todo el dinero que te resta por pagar de la hipoteca. Una vez que se haga el pago, la hipoteca se cancelará y ya no estarás obligado a pagarla.
    
6. Cancela la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Aunque hayas pagado la hipoteca, todavía queda un paso pendiente: debes eliminar la carga hipotecaria que pesa sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto se conoce como cancelación registral de la hipoteca y es un proceso que debe hacerse ante un notario. La cancelación registral es necesaria para que el comprador pueda registrar la propiedad a su nombre sin ningún tipo de impedimento.
   
    

Subrogación de deudor

La subrogación de deudor es otra opción para vender un piso hipotecado, si que es un proceso más complicado, ya que ningún banco lo suele conceder, pero es otra opción.

1. El propietario y el comprador deben acordar que se realizará una subrogación de deudor en la hipoteca existente.
    
2. El comprador debe contactar al banco y presentar la solicitud de subrogación de deudor. Es importante que el comprador cumpla con los requisitos de crédito del banco.
    
3. El banco realizará una evaluación del comprador y, si es aprobado, el banco emitirá una oferta vinculante. Esta oferta contendrá las nuevas condiciones de la hipoteca para el comprador.
    
4. El comprador debe aceptar la oferta vinculante y firmar el contrato de subrogación de deudor con el banco.
    
5. El propietario debe transferir la propiedad al comprador y, en el mismo acto, el banco cancelará la hipoteca y creará una nueva hipoteca a nombre del comprador con las nuevas condiciones.
    

Vender piso hipotecado para comprar otro

Si decides vender tu piso hipotecado para comprar otro, debes saber que existe la hipoteca puente. Se trata de una solución que te permite comprar un nuevo piso antes de haber vendido el anterior, de forma que puedas disponer de los fondos necesarios para adquirir la nueva vivienda sin tener que esperar a vender la antigua.

1. Estudia las condiciones de tu hipoteca actual: Lo primero que debes hacer es revisar las condiciones de tu hipoteca actual para conocer la cantidad que te queda por pagar y las comisiones que tendrías que abonar si la cancelas anticipadamente.
    
2. Busca una hipoteca puente: A continuación, debes buscar una hipoteca puente que se adapte a tus necesidades. 
    
3. Calcula la cantidad a solicitar: Una vez hayas elegido la hipoteca puente, debes calcular la cantidad que necesitas para comprar la nueva vivienda y la cantidad que debes solicitar para cubrir el préstamo de la hipoteca actual.
    
4. Presenta la solicitud de la hipoteca puente: Una vez hayas calculado la cantidad a solicitar, deberás presentar la solicitud de la hipoteca puente y esperar a que la entidad bancaria realice el estudio de viabilidad y la aprobación.
    
5. Formaliza la hipoteca puente: Una vez que la entidad bancaria haya aprobado la hipoteca puente, deberás formalizarla y firmar la escritura ante notario.
    
6. Compra la nueva vivienda: Con el dinero obtenido de la hipoteca puente podrás comprar la nueva vivienda sin tener que esperar a vender la antigua.
    
7. Vende la vivienda actual: Finalmente, tendrás que vender la antigua vivienda para cancelar la hipoteca y liquidar la hipoteca puente en el plazo acordado con la entidad bancaria. Aquí te explicamos más a fondo cómo vender tu piso para comprar otro.
   
   
    

Vender piso con hipoteca pagada

Vender un piso con hipoteca pagada es más sencillo que vender un piso que aún tiene hipoteca pendiente, ya que no es necesario negociar con el banco para cancelar la deuda. Sin embargo, es importante realizar un trámite conocido como "cancelación registral de la hipoteca" para eliminar la hipoteca del registro de la propiedad.

¿Cómo hacer el levantamiento de cargas registrales?

1. Hacerlo por tu cuenta: Es la opción más laboriosa pero la más barata. Deberás recopilar la documentación necesaria y presentarla en el Registro de la Propiedad correspondiente.
    
2. Contratar una gestoría independiente: Esta alternativa es un equilibrio entre ambas, ya que el gestor se encargará de todos los trámites pero cobrará unos honorarios que son mucho más económicos que los de los bancos.
    
3. Dejar que se encargue de todo tu banco o el banco del comprador: Es la opción más cara, pero también la más cómoda, ya que el banco se encarga de todos los trámites.

Gastos al cancelar la hipoteca

En cuanto al coste, el promedio de cancelación de una hipoteca ronda los 1.000 euros e incluye los gastos de notaría (aproximadamente 450 euros), los gastos del Registro de la Propiedad (alrededor de 250 euros) y los gastos de la gestoría (promedio de 300 euros). 

Documentación necesaria para vender un piso hipotecado

Para poder vender un piso hipotecado, es necesario contar con una serie de documentos que acrediten la situación legal de la propiedad y la situación de la hipoteca. De esta manera, se garantiza la seguridad jurídica de la operación y se evitan posibles problemas futuros.

• Escritura de propiedad: es el documento que acredita que eres el propietario del piso y en el que consta el número de la finca registral, la descripción de la vivienda, la situación del inmueble y los datos del propietario.
   
• Certificado de deuda pendiente: este documento lo solicitarás al banco donde tienes la hipoteca, y es fundamental para la operación, ya que refleja la cantidad que resta por pagar de la hipoteca.
   
• Certificado de cargas: es un documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se reflejan todas las cargas que existen sobre la vivienda, como pueden ser hipotecas, embargos, servidumbres, etc.
   
• Último recibo de la hipoteca: es importante para conocer el importe que se paga mensualmente de la hipoteca y el plazo que queda para su vencimiento.
   
• Nota simple del Registro de la Propiedad: es un documento que contiene información relevante sobre la propiedad, como su titularidad, cargas y limitaciones.
   
• Certificado energético: es un documento que acredita la eficiencia energética del inmueble y es obligatorio para la venta o alquiler de una vivienda.
   
• Escritura de cancelación de la hipoteca: en caso de haber cancelado la hipoteca previamente, es necesario contar con la escritura de cancelación de la hipoteca.

Gastos al vender un piso con hipoteca

Los gastos de vender un piso con hipoteca pueden variar entre el 5% y el 15% del precio de venta, dependiendo de la ubicación de la vivienda y su situación particular. En general, los gastos se pueden dividir en tres etapas: antes de la venta, durante la venta y después de la venta.

1. Antes de la venta:
   1. Nota simple
   2. Certificado energético
   3. Cédula de habitabilidad
       
2. Durante la venta:
   1. Contrato de arras
   2. Comisión inmobiliaria
   3. Gastos de cancelación de la hipoteca
       
3. Después de la venta:
   1. IRPF por la venta (a no ser que estés exento)
   2. Plusvalía municipal

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